Aufgeschoben ist nicht aufgehoben: Was Sie über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wissen sollten

Erfahren Sie, wann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann und wie Sie durch clevere Planung von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Einleitung

Der Verkauf einer Immobilie kann ein lukratives Geschäft sein. Doch mit dem Verkaufsgewinn kommt oft auch die Grundstückgewinnsteuer – es sei denn, Sie haben Anspruch auf einen Steueraufschub. Wann genau dieser greift, worauf Sie achten müssen und wie Sie davon profitieren können, erklären wir Ihnen hier – ohne Steuerjargon, dafür mit klarem Durchblick.

Warum überhaupt Grundstückgewinnsteuer?

Wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen – also teurer als Sie sie gekauft haben –, verlangt der Kanton seinen Anteil: die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Was dabei als Gewinn zählt, ist nicht einfach der Verkaufspreis minus Kaufpreis. Investitionen, etwa für Renovationen, und Verkaufsnebenkosten (z. B. Notar- oder Maklerhonorare) dürfen Sie zusätzlich abziehen, das heisst, zum Kaufpreis hinzurechnen. 

Jeder Kanton regelt Details und Berechnung selbst – ein einheitliches System gibt es nicht. In manchen Kantonen wird zwischen privaten und geschäftlichen Verkäufen unterschieden (dualistisches System), in anderen nicht (monistisches System).

Aufschub statt Zahlung: Wie funktioniert das?

In bestimmten Situationen verlangt der Fiskus die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort – sie wird aufgeschoben. Das bedeutet: Die Steuer wird vom neuen Eigentümer „mitgenommen“ und erst beim nächsten steuerpflichtigen Verkauf fällig. Man kann also sagen: Die Steuer wandert mit der Immobilie weiter, bis jemand sie tatsächlich verkauft. 

Wichtig: Aufgeschoben ist nicht erlassen. Sie (oder der künftige Eigentümer) zahlen die Steuer später – aber oft zu einem günstigeren Zeitpunkt und damit oft zu einem tieferen Steuersatz. 

Typische Fälle für einen Steueraufschub

Ein Aufschub ist keine Ausnahme – er ist in mehreren Situationen vorgesehen. Hier sind die häufigsten:

🔁 1. Ersatzbeschaffung: Sie verkaufen und kaufen (fast) gleichzeitig

Wenn Sie Ihre selbst bewohnte Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, um sich ein neues Eigenheim zu kaufen, können Sie die Steuer aufschieben. Das nennt sich Ersatzbeschaffung.

Voraussetzungen:

• Die neue Immobilie dient ebenfalls als Hauptwohnsitz.
• Der Erwerb erfolgt innerhalb einer bestimmten Frist (in vielen Kantonen 2 Jahre).
• Der Verkaufserlös wird in das neue Objekt investiert.

🧾 2. Erbschaft: Ein Haus geht in die nächste Generation über

Stirbt ein Immobilienbesitzer und geht das Haus auf Erben über, wird keine Grundstückgewinnsteuer fällig. Die Steuerpflicht „vererbt“ sich quasi mit. Der Staat greift erst zu, wenn die Erben die Immobilie später verkaufen.

Gut zu wissen: Auch bei einer Schenkung oder bei Handänderungen zwischen Ehepartnern (z. B. bei einer güterrechtlichen Auseinandersetzung) wird die Steuer aufgeschoben.

🏢 3. Umstrukturierungen und Landumlegungen

Auch bei betrieblichen Umstrukturierungen – etwa bei Fusionen, Abspaltungen oder Einbringungen in eine Gesellschaft – kann ein Steueraufschub möglich sein. Ebenso bei Landumlegungen (z. B. bei Bauprojekten), wenn das Grundstück nicht verkauft, sondern „verschoben“ wird.

Was bedeutet das konkret für Sie?

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen – sei es aus Altersgründen, wegen Umzugs oder Erbschaft – lassen Sie prüfen, ob ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich ist. Der steuerliche Unterschied kann erheblich sein.

Ein Gespräch mit einem Immobilienprofi oder Steuerberater lohnt sich besonders in diesen Fällen:

• Sie verkaufen und kaufen gleichzeitig.
• Sie schenken oder vererben ein Grundstück.
• Sie planen eine Umstrukturierung innerhalb eines Unternehmens.

Fazit: Nutzen Sie Ihre Optionen – mit Weitblick

Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist ein wichtiges Instrument, um Liquidität zu erhalten und unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden. Aber er passiert nicht automatisch – er muss beantragt und gut dokumentiert werden. Wer hier sorgfältig plant, kann steuerlich profitieren, ohne Gesetze zu verbiegen.

Tipp zum Schluss: Dokumentieren Sie alle wertvermehrenden Investitionen immer sorgfältig und holen Sie frühzeitig rechtliche oder steuerliche Beratung ein. So sind Sie auf der sicheren Seite – heute und morgen.