Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau: Was Immobilienverkäufer wissen müssen

Steuersätze, Anlagekosten und Steueroptimierung: Erfahren Sie alles, was Sie als Immobilienverkäufer zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau wissen müssen.

Einleitung

Wer seine Immobilie im Kanton Aargau verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss mit einer Steuer rechnen: der Grundstückgewinnsteuer. Aber keine Sorge – mit dem richtigen Wissen lässt sich die Höhe der Grundstückgewinnsteuer gut abschätzen und gegebenenfalls sogar senken. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau funktioniert, wie sie berechnet wird und wann Sie sie aufschieben können.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt – genauer gesagt: wenn der Verkaufspreis über den Anlagekosten liegt. Im Kanton Aargau erhebt ausschliesslich der Kanton diese Steuer – unabhängig davon, in welcher Gemeinde sich die Immobilie befindet.

Erfasst werden im Kanton Aargau nur private Verkäufe durch natürliche Personen. Bei geschäftlichen Verkäufen greift stattdessen die Einkommens- oder Gewinnsteuer.

Wann wird die Grundstückgewinnsteuer fällig – und wann nicht?

Die Grundstückgewinnsteuer wird fällig bei jeder Veräusserung mit Gewinn – egal ob durch Verkauf, Tausch oder Schenkung. Auch gewisse andere Vorgänge wie Erbgang, Zwangsvollstreckung oder die Änderung von Eigentumsquoten gelten im Aargau als steuerpflichtige Veräusserung und lösen somit die Grundstückgewinnsteuer aus. 

Ausnahmen und Steueraufschub

Nicht in jedem Fall muss die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau sofort bezahlt werden. Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, wenn:

• ein Verkauf innerhalb der Familie stattfindet
• es sich um eine Schenkung, Erbvorbezug oder Erbschaft handelt
• eine dauerhaft bewohnte Immobilie verkauft und innerhalb von 3 Jahren eine gleich genutzte Ersatzimmobilie in der Schweiz gekauft wird (sogenannte Ersatzbeschaffung)
• die Ersatzimmobilie bereits vor dem Verkauf gekauft wurde (Frist: 2 Jahre)

So hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Aargau

Der Steuersatz ist im Aargau von der Besitzdauer abhängig – je länger Sie die Immobilie halten, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Nach dem ersten Jahr wird die Grundstückgewinnsteuer jährlich um 2 % reduziert, ab dem 12. Jahr dann um 1 %, bis zum Minimum von 5 %.

Wie wird der steuerbare Gewinn berechnet?

Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus:

Steuerbarer Grundstückgewinn = Verkaufserlös – (Anlagekosten + anrechenbare Aufwendungen)

Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem damaligen Kaufpreis und den wertvermehrenden Investitionen. Wertvermehrende Investitionen sind Arbeiten an der Immobilie, die eine dauerhafte Verbesserung bewirken, zum Beispiel ein Anbau oder der Ausbau des Dachstocks. 

Anrechenbare Aufwendungen (gemäss § 104 StG) sind z. B.:

• Planungs- und Baukosten
• Maklerprovisionen, Notariats- und Grundbuchkosten
• Vorfälligkeitsentschädigungen bei Hypotheken
• Grundeigentümerbeiträge Mehrwertabgaben

Nicht abziehbar sind reguläre Unterhaltskosten, da sie den Wert der Liegenschaft nicht erhöhen. 

Pauschalisierung der Anlagekosten

Wenn Sie eine überbaute Immobilie im Kanton Aargau länger als 10 Jahre besessen haben, können Sie die Anlagekosten pauschal berechnen lassen – einfach und in der Regel steuerlich vorteilhaft. 

Je nach Besitzdauer liegen die pauschalen Anlagekosten zwischen 65 % und 80 % des Verkaufserlöses. Achtung: Wenn Sie sich für die Pauschale entscheiden, können keine zusätzlichen Abzüge geltend gemacht werden. 

Achtung: Wenn Sie sich für die Pauschale entscheiden, können keine zusätzlichen Abzüge geltend gemacht werden.

Keine Freibeträge im Aargau

Während andere Kantone teils steuerfreie Gewinne zulassen, kennt der Kanton Aargau keine steuerfreien Beträge bei der Grundstückgewinnsteuer. Jeder steuerbare Gewinn wird besteuert – auch sehr kleine Beträge.

Privat oder geschäftlich? Das dualistische System

Im Kanton Aargau gilt bei der Grundstückgewinnsteuer das dualistische System. Das bedeutet:

• Private Verkäufe von Liegenschaften unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
• Geschäftliche Verkäufe (z. B. durch Unternehmen oder selbstständige Liegenschaftenhändler) werden über die normale Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst.

Fazit: Gut informiert – besser verkauft

Ein Immobilienverkauf im Kanton Aargau kann eine lohnende Sache sein – vorausgesetzt, Sie haben die Grundstückgewinnsteuer im Blick. Wer frühzeitig plant, kann Steuern sparen oder sie sogar aufschieben. Nutzen Sie die Möglichkeiten zur Pauschalisierung und achten Sie auf Fristen beim Ersatzkauf. Und denken Sie daran: Wissen schützt vor bösen Überraschungen.