Grundstückgewinnsteuer bei einer Erbschaft

Erfahren Sie, wann die Grundstückgewinnsteuer bei einer Erbschaft anfällt und in welchen Fällen sie aufgeschoben wird.

Einleitung: Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft

Wer eine Immobilie erbt, fragt sich früher oder später, ob und wann dabei Steuern fällig werden – insbesondere die Grundstückgewinnsteuer. Die gute Nachricht zuerst: In vielen Fällen kommt die Grundstückgewinnsteuer bei einer Erbschaft nicht sofort zum Tragen. Aber was bedeutet das genau?

Keine sofortige Steuerpflicht bei Erbschaft

Wird eine Liegenschaft im Rahmen einer Erbschaft weitergegeben, fällt die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort an. Die Steuerpflicht wird vertagt – ein sogenannter Steueraufschub. 

In diesem Zusammenhang spricht man auch von einer latenten Grundstückgewinnsteuer. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei der Erbschaft zusammen mit der Liegenschaft an den Erben weitergegeben und wird erst bei einem späteren steuerpflichtigen Ereignis (etwa einem Verkauf) fällig.

Wann die Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft schliesslich doch fällig wird

Auch wenn bei der Erbschaft zunächst keine Grundstückgewinnsteuer gezahlt wird: Der Staat verzichtet nicht dauerhaft auf sein Stück vom Kuchen. Spätestens bei einem Verkauf wird die Grundstückgewinnsteuer relevant – und zwar auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises, nicht des Verkehrswerts zum Zeitpunkt der Erbschaft. 

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

• Der Vater hat vor 10 Jahren eine Eigentumswohnung für CHF 750'000 gekauft.
• Der Vater verstirbt. Beim Erbgang beträgt der Marktwert der Wohnung CHF 1'000'000.
• Der Sohn erbt die Wohnung steuerfrei. 
• Fünf Jahre später verkauft der Sohn die Wohnung für CHF 1'200'000.
• Der steuerbare Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises: CHF 1’200’000 – 750’000 = CHF 450’000 (vor Abzügen).

Das heisst: Die Steuer bemisst sich nicht am Gewinn ab der Erbschaft, sondern am Gewinn seit dem letzten steuerpflichtigen Erwerb, also seit dem Kauf durch den Erblasser. 

Vorsicht bei der Erbteilung

Grundsätzlich wird die Grundstückgewinnsteuer auch bei der Aufteilung eines Nachlasses – also der sogenannten Erbteilung – aufgeschoben. Aber Achtung: Nicht jede Erbteilung wird automatisch als solche anerkannt, insbesondere wenn die Liegenschaft in der Zwischenzeit umgebaut wurde. 

Was ist die Grundstückgewinnsteuer überhaupt?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer, die vom Kanton und teils den Gemeinden beim Verkauf einer Immobilie erhoben wird. Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten, wobei wertvermehrende Investitionen oder Verkaufsnebenkosten abgezogen, sprich zum Kaufpreis hinzugerechnet, werden dürfen.

Die Regeln unterscheiden sich je nach Kanton:

• Monistisches System: Alle Verkäufe – ob privat oder geschäftlich – unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
• Dualistisches System: Nur private Verkäufe werden mit der Grundstückgewinnsteuer belegt; geschäftliche unterliegen der Einkommens- oder Gewinnsteuer.

Der Bund selbst erhebt übrigens keine Grundstückgewinnsteuer – es sind ausschliesslich die Kantone zuständig.

Fazit

Wer eine Immobilie erbt, muss nicht gleich mit einer Steuerforderung rechnen. Dennoch sollte man die latente Grundstückgewinnsteuer bei einer Erbschaft im Blick behalten – insbesondere, wenn ein Verkauf geplant ist. Und wie so oft im Steuerrecht gilt: Im Zweifelsfall lohnt sich ein Blick in die kantonalen Vorschriften oder die Rücksprache mit einem Steuerexperten.