Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich: Was Sie beim Immobilienverkauf wissen müssen

Der Verkauf einer Immobilie kann ein lukratives Geschäft sein – doch auf den erzielten Gewinn erhebt der Staat die Grundstückgewinnsteuer. Diese fällt bei allen Verkäufen an, bei denen ein Gewinn realisiert wird. 

Einheitlich geregelt, lokal erhoben

Zwar wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich von der jeweiligen Gemeinde eingezogen, in der sich das Objekt befindet. Die Höhe der Abgabe ist jedoch im gesamten Kanton einheitlich. 

So funktioniert die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den gesamten anrechnenbaren Investitionen. Das sind insbesondere der damalige Kaufpreis sowie verschiedene Aufwendungen wie wertvermehrende Investitionen, Maklerprovisionen und Abgaben im Zusammenhang mit der Handänderung. 

Ist die letzte Handänderung mehr als 20 Jahre her, kann alternativ der Verkehrswert von vor 20 Jahren anstelle des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Die Steuersätze im Kanton Zürich

Im Kanton Zürich gilt bei der Grundstückgewinnsteuer ein progressives Steuersystem. Das bedeutet: Je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz. Auf die Gewinnanteile ab CHF 100'000 greift der maximale Steuersatz von 40 Prozent. Die Staffelung ist wie folgt aufgebaut:

• Erste CHF 4’000: 10 %
• Weitere CHF 6’000: 15 %
• Weitere CHF 8’000: 20 %
• Weitere CHF 12’000: 25 %
• Weitere CHF 20’000: 30 %
• Weitere CHF 50’000: 35 %
• Gewinnanteile über CHF 100’000: 40 %

Besitzdauer macht den Unterschied

Der Zeitraum, über den die Immobilie gehalten wurde, hat im Kanton Zürich einen wesentlichen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer. Wer das Objekt im Kanton Zürich weniger als ein Jahr besessen hat, muss 50 % Zuschlag auf die Grundstückgewinnsteuer zahlen. Bei einer Besitzdauer von unter zwei Jahren erhöht sich die Steuer um 25 %.

Andersherum gilt: Je länger die Immobilie im Eigentum war, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich aus. Ab fünf Jahren Besitzdauer reduziert sich der Steuerbetrag jährlich um 3 %, bis zu einem Maximum von 50 % Ermässigung nach zwanzig Jahren.

Ein Beispiel: Wer eine Immobilie im Kanton Zürich zehn Jahre gehalten hat, zahlt 20 % weniger Grundstückgewinnsteuer. Nach 15 Jahren sind es bereits 35 %, und ab dem 20. Jahr entfällt die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer. 

Wer muss die Grundstückgewinnsteuer zahlen?

Die Grundstückgewinnsteuer trifft im Kanton Zürich sowohl natürliche als auch juristische Personen – also Privatpersonen ebenso wie Unternehmen oder selbstständigerwerbende Liegenschaftenhändler. Steuerpflichtig ist grundsätzlich jede Transaktion, bei der ein Gewinn erzielt wird. 

Neben dem klassischen Verkauf gehören zu den steuerpflichtigen Handänderungen auch:

• die Ausübung eines Kaufrechts
• der Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften
• die entgeltliche Einräumung von Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen

Wann kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?

Nicht jede Eigentumsübertragung führt direkt zu einer Steuerzahlung. In bestimmten Fällen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden – darunter:

• bei Erbschaften oder Schenkungen
• bei Eigentumsübertragungen zwischen Ehegatten
• im Rahmen von Unternehmensumstrukturierungen
• für Privatpersonen bei Ersatzbeschaffung einer dauerhaft genutzten Wohnliegenschaft innerhalb von zwei Jahren (neue Liegenschaft darf auch in einem anderen Kanton liegen)

Sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, wird der aufgeschobene Steuerbetrag erst bei einem späteren Verkauf fällig. 

Besonderheiten des monistischen Systems

Der Kanton Zürich folgt bei der Grundstückgewinnsteuer dem sogenannten monistischen System. Das bedeutet: Alle Gewinne aus Grundstücksverkäufen – ob im Privat- oder Geschäftsvermögen – werden ausschliesslich über die Grundstückgewinnsteuer erfasst. Eine Einkommens- oder Gewinnsteuer fällt nicht an, auch nicht für geschäftliche Verkäufe. 

Wann entfällt die Grundstückgewinnsteuer?

Wenn der steuerbare Gewinn unter CHF 5’000 liegt, wird im Kanton Zürich keine Grundstückgewinnsteuer erhoben. 

Fazit: Frühzeitig planen lohnt sich

Wer im Kanton Zürich eine Immobilie verkauft, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Folgen auseinandersetzen. Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt im Kanton Zürich von mehreren Faktoren ab – insbesondere vom Gewinn, von der Besitzdauer und von den steuerlich absetzbaren Aufwendungen.