Eigenmietwert im Kanton Aargau – was Hauseigentümer 2025 wissen müssen

Wer im Kanton Aargau eine selbstbewohnte Liegenschaft besitzt, wird mit einem besonderen steuerlichen Konzept konfrontiert: dem Eigenmietwert. Obwohl kein reales Einkommen erzielt wird, muss dieses fiktive Einkommen versteuert werden. Der Eigenmietwert sorgt regelmässig für Diskussionen – insbesondere seit der Neuberechnung im Jahr 2025. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Eigenmietwert im Aargau funktioniert, wie er festgelegt wird und was die aktuellen Entwicklungen für Sie als Eigentümer bedeuten.

Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist ein rechnerisches Einkommen, das für selbst genutztes Wohneigentum angesetzt wird. Er basiert auf dem Prinzip, dass Eigentümer im Vergleich zu Mietern einen geldwerten Vorteil geniessen, weil sie keine Miete zahlen müssen. Um diesen Vorteil auszugleichen, wird ein fiktiver Betrag – der sogenannte Eigenmietwert – als Einkommen versteuert.

Die Regelung gilt in der ganzen Schweiz, wird jedoch kantonal unterschiedlich umgesetzt. Im Kanton Aargau ist das kantonale Steueramt für die Festlegung zuständig.

Wann muss der Eigenmietwert versteuert werden?

Der Eigenmietwert wird immer dann relevant, wenn ein Eigentümer seine Liegenschaft selbst nutzt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um den Hauptwohnsitz, ein Ferienhaus oder einen Zweitwohnsitz handelt – solange die Immobilie zur Verfügung steht, gilt sie als „genutzt“. Das bedeutet: Auch leer stehende Häuser, die zur Eigennutzung vorgesehen sind, unterliegen der Eigenmietwertbesteuerung.

Ein Sonderfall ist die sogenannte Unternutzung, z. B. wenn Zimmer leer stehen, etwa nach dem Auszug eines Kindes. Auf Bundesebene kann dafür ein Abzug geltend gemacht werden – im Kanton Aargau allerdings nur bei der Bundessteuer, nicht bei der Kantonssteuer. 

Wer legt den Eigenmietwert im Aargau fest?

Für die Festlegung ist die Sektion Grundstückschätzung des kantonalen Steueramts zuständig. Diese erstellt verbindliche Schätzungen für jede einzelne Immobilie. Dabei wird nicht nur der Eigenmietwert, sondern auch der amtliche Vermögenssteuerwert ermittelt.

Grundlage für die Schätzung sind die potenziell erzielbaren Marktmieten, die sich an vergleichbaren Objekten orientieren. Ziel ist es, eine faire und nachvollziehbare Bewertung zu ermöglichen – auch wenn die Praxis nicht selten Kritik erfährt.

Neue Bewertung ab 2025: Was hat sich geändert?

Im Jahr 2020 hat das Verwaltungsgericht Aargau festgestellt, dass die Eigenmietwerte im Kanton zu tief angesetzt waren – und damit nicht mehr konform mit dem Bundesrecht. Der Gesetzgeber musste handeln.

Im Jahr 2022 entschied das Kantonsparlament, dass künftig 60 % der Marktmiete als Eigenmietwert anzusetzen sind. Der Vorschlag des Regierungsrats lag ursprünglich bei 62 %, wurde jedoch abgelehnt. Seit 2025 gelten nun die neuen Werte – auf Basis aktueller Schätzungen.

Damit wurden auch die Vermögenssteuerwerte angepasst, denn sie stützten sich bis dato ebenfalls auf Berechnungen aus dem Jahr 1998. Die Neubewertung bedeutet für viele Eigentümer ab 2025 eine erhöhte Steuerlast.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die Berechnung erfolgt in zwei Stufen – getrennt nach kantonaler und direkter Bundessteuer.

• Für die Kantonssteuer gilt: Marktmiete × 0,6 = Eigenmietwert In Einzelfällen kann der Faktor bis auf 64 % steigen, je nach Lage und Gemeinde.
• Für die direkte Bundessteuer beträgt der Wert: Marktmiete × 0,7

Die Marktmiete basiert auf Vergleichsmieten für ähnliche Objekte. Sie ist also kein absoluter Wert, sondern muss im Kontext von Grösse, Lage und Ausstattung gesehen werden. 

Wo kann ich den Eigenmietwert meiner Liegenschaft einsehen?

Die zuständigen Gemeindesteuerämter führen alle Akten über Grundstückschätzungen. Wenn Sie den aktuellen Eigenmietwert Ihrer Immobilie erfahren möchten, können Sie dort Einsicht beantragen. 

Kann man den Eigenmietwert umgehen oder senken?

Ein vollständiges „Umgehen“ des Eigenmietwerts ist nicht möglich, da es sich um eine gesetzlich verankerte Steuerpflicht handelt. Allerdings gibt es Möglichkeiten zur Reduktion:

• Unternutzungsabzug (nur bei der direkten Bundessteuer möglich)
• Abzüge für Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Hypothekarzinsen: Diese Kosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und mindern so die Steuerlast trotz des Eigenmietwerts.

Was bedeutet der Eigenmietwert für Eigentümer?

Der Eigenmietwert wird Ihrem Einkommen zugerechnet – zusätzlich zu Lohn, Renten oder Kapitalerträgen. Das kann dazu führen, dass Ihre Steuerprogression steigt, insbesondere wenn bei zunehmender Amortisation nur geringe Hypothekarzinsen anfallen. 

Wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Die Schweiz stimmt am 28. September 2025 über eine umfassende Reform der Wohneigentumsbesteuerung ab – einschliesslich der Abschaffung des Eigenmietwerts. National- und Ständerat haben im Dezember 2024 beschlossen, den Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnungen zu streichen. Die Änderung ist jedoch mit der Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verknüpft: Ohne diese neue Steuer könnte der Systemwechsel nicht in Kraft treten. 

Die Volksabstimmung erfolgt deshalb im Rahmen eines Doppelpakets: Der Bundesbeschluss über die Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen und die damit gekoppelte Abschaffung des Eigenmietwerts liegen gleichzeitig zur Entscheidung vor. Ob die Änderung wirklich umgesetzt wird, hängt vom Volks- und Ständemehr ab – und könnte nach einem Ja frühestens zwei Jahre später in Kraft treten

Was würde die Abschaffung für Eigentümer bedeuten?

Eine Abschaffung des Eigenmietwerts hätte weitreichende Konsequenzen:

• Wegfall des fiktiven Einkommens aus selbstgenutztem Wohneigentum
• Kein Schuldzinsabzug mehr bei Hypotheken (beziehungsweise nur limitiert für Ersterwerber) und dadurch mehr Anreiz, die Hypothek zu amortisieren
• Kein Abzug der Unterhaltskosten mehr und dadurch weniger Anreiz, die eigene Liegenschaft zu sanieren

Fazit

Der Eigenmietwert ist im Kanton Aargau für Eigentümer ein zentrales Thema mit hoher finanzieller Relevanz. Die Neubewertung ab 2025 bedeutet höhere Eigenmietwerte – und somit höhere Steuern. Wer seine Steuerbelastung optimieren möchte, sollte sich frühzeitig mit möglichen Abzügen befassen und sich von einem Experten beraten lassen. 

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