Gewinnsteuer beim Hausverkauf: Was Eigentümer wissen müssen

Der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz ist nicht nur ein bedeutender finanzieller Schritt – er hat auch steuerliche Konsequenzen. Abhängig vom Kanton und von der Art des Verkaufs (privat oder geschäftlich) wird der erzielte Gewinn unterschiedlich besteuert. In diesem Artikel erklären wir, welche Steuerarten infrage kommen, wann die Grundstückgewinnsteuer greift und wann stattdessen die ordentliche Gewinnsteuer fällig wird.

Überblick: Zwei verschiedene Arten von Gewinnsteuern

Unter dem Begriff Gewinnsteuer können in der Schweiz zwei unterschiedliche Steuerarten gemeint sein:

1. Die Grundstückgewinnsteuer: Sie wird in allen Kantonen beim privaten Immobilienverkauf erhoben – in einigen Kantonen auch bei geschäftlichen Verkäufen.
2. Die ordentliche Gewinnsteuer: Sie betrifft juristische Personen oder gewerbsmässige Verkäufer in allen anderen Kantonen. 

Welche Steuer zum Tragen kommt, hängt vom Kanton und von der steuerlichen Qualifikation des Verkaufs ab.

Grundstückgewinnsteuer: Die häufigste Form der Besteuerung

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer, die bei der Veräusserung einer Immobilie auf dem erzielten Wertzuwachs erhoben wird. Dieser steuerbare Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Erstellungskosten, abzüglich wertvermehrender Investitionen sowie Verkaufs- und Erwerbskosten.

Wer zahlt diese Steuer?

• Private Verkäufer: In allen Kantonen wird der Gewinn aus privaten Hausverkäufen über die Grundstückgewinnsteuer erfasst.
• Gewerbliche Verkäufer: In Kantonen mit einem monistischen System (siehe unten) zahlen auch juristische Personen oder selbstständig erwerbende Immobilienhändler diese Steuer.

Wie hoch ist die Steuer?

Der Steuersatz ist kantonal geregelt und bewegt sich meist zwischen 10 % und 40 % des steuerbaren Gewinns. Er kann abhängig sein von:

• der Haltedauer (je länger gehalten, desto niedriger der Satz),
• dem Kanton oder der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt,
• und teilweise vom Gewinnbetrag selbst (progressive Tarife).

In vielen Kantonen wird bei einem sehr kurzen Haltedauer ein Zuschlag erhoben, um spekulative Verkäufe steuerlich zu sanktionieren.

Ordentliche Gewinnsteuer: Bei geschäftlichen Immobilienverkäufen

Bei Verkäufen durch juristische Personen oder gewerbsmässige Verkäufer ist unter Umständen nicht die Grundstückgewinnsteuer, sondern die ordentliche Gewinnsteuer (bei juristischen Personen) bzw. die Einkommenssteuer (bei natürlichen Personen) relevant.

Entscheidend ist hier das kantonale Steuersystem:

Monistisches Steuersystem

In folgenden Kantonen gilt das monistische System, bei dem alle Immobilienverkäufe, auch gewerbsmässige, der Grundstückgewinnsteuer unterliegen:

• Zürich
• Bern
• Uri
• Schwyz
• Nidwalden
• Basel-Stadt
• Basel-Landschaft
• Tessin
• Jura

Dualistisches Steuersystem

In allen anderen Kantonen wird zwischen privaten und geschäftlichen Verkäufen unterschieden:

Steuerhöhe bei geschäftlichen Hausverkäufen

Bei juristischen Personen oder bei geschäftlich motivierten Verkäufen in dualistischen Kantonen wird der Gewinn zum regulären Gewinnsteuersatz versteuert. Dieser variiert je nach Gemeinde und liegt in der Regel zwischen 11 % und 21 %. 

Wer erhebt die Gewinnsteuer?

Die Zuständigkeit für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer variiert ebenfalls kantonal:

• In manchen Kantonen erhebt ausschliesslich der Kanton die Steuer,
• in anderen Kantonen teilen sich Kanton und Gemeinde die Besteuerung.

Auf Bundesebene gibt es keine Grundstückgewinnsteuer – es handelt sich ausschliesslich um kantonale bzw. kommunale Abgaben.

Steuer berechnen: So erfahren Sie Ihren konkreten Betrag

Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist komplex und berücksichtigt viele Faktoren:

• den damaligen Kaufpreis,
• wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbauten),
• die Besitzdauer,
• allfällige Abzüge (z. B. Maklerprovision, Notarkosten).

Für eine schnelle und präzise Einschätzung empfiehlt sich die Nutzung eines Online-Steuerrechners. 

Fazit: Frühzeitig informieren spart Steuern

Beim Hausverkauf in der Schweiz ist die Gewinnsteuer ein zentraler Punkt der Verkaufsplanung. Die Unterschiede zwischen Kantonen und Steuersystemen sind erheblich, ebenso wie die Auswirkungen von Haltedauer und Nutzung der Liegenschaft. Es lohnt sich, frühzeitig eine steuerliche Einschätzung einzuholen. 

Immobilie bewerten oder verkaufen

Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie erfahren? Ob Sie verkaufen möchten oder einfach den aktuellen Wert Ihrer Liegenschaft wissen müssen: Mit unserem Online-Wertrechner erhalten Sie in wenigen Minuten eine präzise Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie. https://acheteur.ch/de/eval/ddd359c3-26b2-4efb-b1d4-33a7334e7106/1