Abzugsfähige Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer: Was Sie wissen müssen

Beim Verkauf einer Immobilie ist der erzielte Gewinn nicht steuerfrei – er unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer kann je nach Höhe des Gewinns und Standort der Immobilie erheblich ausfallen. Doch die gute Nachricht ist: Nicht alle Einnahmen müssen versteuert werden. Es gibt eine Vielzahl von Kosten, die vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden dürfen – und damit Ihre Steuerlast deutlich senken können. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen im Detail, welche Ausgaben in der Regel abzugsfähig sind, wo kantonale Unterschiede bestehen und worauf Sie achten sollten, um keine legitimen Abzüge zu verschenken.

Grundlagen: Was ist der Grundstückgewinn?

Beim Grundstückgewinn handelt es sich um die Differenz zwischen dem Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie und den sogenannten Anlagekosten. Diese beinhalten den ursprünglichen Kaufpreis sowie wertvermehrende Investitionen, die während der Haltedauer getätigt wurden. Zusätzlich lassen sich weitere Aufwendungen rund um Kauf, Besitz und Verkauf abziehen – sofern sie als abzugsfähig anerkannt sind.

Berechnungsformel: Steuerbarer Gewinn = Verkaufserlös – (Kaufpreis + wertvermehrende Investitionen + abzugsfähige Nebenkosten)

Wichtigste abzugsfähige Kosten: Wertvermehrende Investitionen

Die wertvermehrenden Investitionen stellen die wichtigste abzugsfähige Kostenposition bei der Grundstückgewinnsteuer dar. Dazu zählen alle Massnahmen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen – beispielsweise:

• Neubauten, Aufstockungen und Erweiterungen
• Umnutzung von Räumen (z. B. Ausbau eines Estrichs zu Wohnraum)
• Erschliessungskosten (z. B. Wasser, Strom, Strassen)
• Bauliche Massnahmen wie Terrassen, Pools oder Wintergärten
• Uferschutz- oder Bodenverbesserungsmassnahmen

Achtung: Reine Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten (z. B. Heizung ersetzen, Fassade streichen) gelten in der Regel als werterhaltend und sind damit bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähig.

Ein Spezialfall sind Eigenleistungen: Arbeiten, die vom Eigentümer selbst durchgeführt wurden, sind bei der Grundstückgewinnsteuer ebenfalls abzugsfähig – in einigen Kantonen müssen Sie aber als Einkommen deklariert worden sein, um abzugsfähig zu sein. 

Weitere abzugsfähige Kosten im Überblick

Neben den wertvermehrenden Investitionen gibt es eine Reihe weiterer Kosten, die je nach Kanton ebenfalls von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden können. Dazu gehören:

1. Kosten rund um die Handänderung

Diese betreffen den eigentlichen Eigentumsübergang:

• Notariats- und Grundbuchgebühren
• Beurkundungskosten
• Gebühren für Schuldbriefe, Pfandverschreibungen, Stockwerkeigentumsbegründungen

2. Makler- und Vermarktungskosten

Wer seine Immobilie mit professioneller Hilfe verkauft, darf auch dafür anfallende Gebühren abziehen, darunter:

• Maklerprovisionen in üblicher Höhe 
• Kosten für Online-Inserate

3. Planungs- und Bewilligungskosten

In vielen Fällen müssen vor baulichen Massnahmen oder dem Verkauf selbst Planungs- oder Genehmigungskosten getragen werden:

• Architekten- und Planungshonorare
• Kosten für Baugesuche oder Umzonungen
• Beiträge an öffentliche Infrastrukturprojekte

4. Beiträge an Gemeinden (sogenannte Grundeigentümerbeiträge)

In vielen Regionen beteiligt sich der Eigentümer bei neuen oder verbesserten Infrastrukturen. Diese Beiträge sind in vielen Fällen abzugsfähig:

• Anschluss an Kanalisation, Wasser, Elektrizität
• Beiträge an Strassenbau oder Trottoirs
• Erschliessungsabgaben

5. Verpflichtungen gegenüber dem Käufer

In bestimmten Fällen übernimmt der Verkäufer vertraglich festgelegte Aufwendungen für den Käufer. Auch diese können – wenn im Verkaufsvertrag ausdrücklich geregelt – als Anlagekosten abgezogen werden:

• Kosten für Altlastensanierung
• Übernahme von Steuern oder Gebühren
• Zahlungen für Renovierungen oder Garantieleistungen

Kantonale Unterschiede beachten

Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt – was bedeutet: Jeder Kanton definiert innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen selbst, welche Kosten in welchem Umfang abzugsfähig sind. Manche Kantone sind hierbei grosszügiger, andere restriktiver. Teils gibt es auch rechtliche Grauzonen und Gewohnheitsrecht.

Ein Blick in die kantonalen Steuergesetze oder eine Beratung durch Experten lohnt sich daher immer.

Fazit: Gründliche Dokumentation zahlt sich aus

Wer bei der Grundstückgewinnsteuer sparen möchte, sollte von Beginn an sämtliche Investitionen und Verkaufsnebenkosten systematisch dokumentieren – mit Rechnungen, Verträgen, Plänen und Quittungen. Denn nur belegbare Ausgaben werden vom Steueramt anerkannt.

Tipp: Holen Sie im Zweifel steuerlichen oder juristischen Rat ein – besonders bei komplexen Sachverhalten oder kantonalen Spezialfällen. Denn falsch deklarierte oder vergessene Abzüge können schnell mehrere Tausend bis Zehntausend Franken kosten.