Grundstückgewinnsteuer in Schwyz: Was Verkäufer wissen müssen

Wer eine Immobilie im Kanton Schwyz verkauft, muss sich früher oder später mit einem zentralen Thema auseinandersetzen: der Grundstückgewinnsteuer. Sie fällt beim Verkauf von allen Arten Immobilien an und kann den Gewinn erheblich schmälern – vor allem, wenn man sie unterschätzt oder falsch berechnet. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in Schwyz, wer steuerpflichtig ist und welche Ausnahmen oder Abzüge möglich sind.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die auf den Reingewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie erhoben wird. In Schwyz – wie auch in den anderen Kantonen – handelt es sich um eine spezifische Steuerart, die unabhängig von der Einkommens- oder Vermögensteuer erhoben wird.

Wichtig: Diese Steuer fällt nur dann an, wenn ein Gewinn erzielt wird. Liegt der Verkaufspreis unter dem ursprünglichen Kaufpreis (z. B. bei Wertverlust), fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

Wer muss die Steuer zahlen?

Grundsätzlich ist die verkaufende Person steuerpflichtig – also die natürliche oder juristische Person, die die Immobilie verkauft. Dies gilt auch bei Schenkungen mit Gegenleistung (sog. gemischte Schenkung) oder Tauschgeschäften.

Besonderheiten gelten bei:

• Erbteilungen: keine Steuerpflicht, wenn das Objekt innerhalb der Erbengemeinschaft übertragen wird.
• Übertragungen unter Ehegatten: ebenfalls steuerfrei bei Scheidung oder Gütertrennung.
• Schenkung oder Erbschaft: ebenfalls steuerfrei – aber Achtung: Beim späteren Verkauf durch den Beschenkten fällt die Steuer an, basierend auf dem ursprünglichen Kaufpreis.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Im Kanton Schwyz kommt das sogenannte monistische System zur Anwendung. Das bedeutet: Alle Gewinne aus Grundstücksverkäufen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer – unabhängig davon, ob das Grundstück dem Privat- oder Geschäftsvermögen zugeordnet ist. Eine Besteuerung über die Einkommens- oder Gewinnsteuer findet nicht statt.

Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schwyz erfolgt in mehreren Schritten. Entscheidend ist der realisierte Reingewinn:

Formel zur Gewinnberechnung:

Verkaufspreis – Anlagekosten (Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen) – Veräusserungskosten (Maklerhonorare, Notariatskosten, Inserate) = Reingewinn

Beispielrechnung:

• Verkaufspreis: CHF 1’200’000
• Kaufpreis: CHF 850’000
• Wertvermehrende Investitionen: CHF 50’000
• Verkaufskosten: CHF 20’000 Reingewinn = 1’200’000 – (850’000 + 50’000 + 20’000) = CHF 280’000

Steuersatz:

Es gilt ein progressiver Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer. Das bedeutet: Je höher der steuerbare Gewinn, desto höher ist der prozentuale Steuersatz: 

• 8 Prozent für die ersten 3'000 Franken 
• 12 Prozent für die weiteren 5'000 Franken 
• 16 Prozent für die weiteren 7'000 Franken 
• 20 Prozent für die weiteren 10'000 Franken 
• 25 Prozent für die weiteren 15'000 Franken 
• 30 Prozent für Gewinnanteile über 40'000 Franken

Steuerfreibeträge

Einige Kantone gewähren allgemeine Steuerabzüge. Diese gelten pro Kalenderjahr nur einmal – unabhängig von der Anzahl Verkäufe. Im Kanton Schwyz beträgt dieser Freibetrag CHF 2'000.

Haltedauer und Steuerermässigungen

Die Steuerbelastung in Schwyz hängt auch von der Besitzdauer ab. Bei kurzer Besitzdauer erhöht sich der Steuersatz: 

• weniger als 1 Jahr: +40 Prozent
• weniger als 2 Jahre: +30 Prozent 
• weniger als 3 Jahre :+20 Prozent
• weniger als 4 Jahre: +10 Prozent

Zudem gibt es Steuerreduktionen ab 5 Jahren Besitzdauer:

• bei 5 Jahren um 10 Prozent 
• bei 6 Jahren um 13 Prozent 
• bei 7 Jahren um 16 Prozent 
• bei 8 Jahren um 19 Prozent 
• bei 9 Jahren um 22 Prozent 
• bei 10 Jahren um 25 Prozent 
• bei 11 Jahren um 28 Prozent 
• bei 12 Jahren um 31 Prozent 
• bei 13 Jahren um 34 Prozent 
• bei 14 Jahren um 37 Prozent 
• bei 15 Jahren um 40 Prozent 
• bei 16 Jahren um 43 Prozent 
• bei 17 Jahren um 46 Prozent 
• bei 18 Jahren um 49 Prozent 
• bei 19 Jahren um 52 Prozent
• bei 20 Jahren um 55 Prozent 
• bei 21 Jahren um 58 Prozent 
• bei 22 Jahren um 61 Prozent
• bei 23 Jahren um 64 Prozent 
• bei 24 Jahren um 67 Prozent
• bei 25 Jahren um 70 Prozent

Welche Abzüge sind möglich?

Beim Verkauf von Immobilien im Kanton Schwyz können diverse Kosten in Abzug gebracht werden:

• Kaufpreis und Notarkosten beim Erwerb
• Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau, neue Küche, energetische Sanierungen)
• Verkaufskosten: Maklerprovision, Werbung, Notar
• Gebühren für Löschung von Dienstbarkeiten, Hypotheken

Nicht abzugsfähig sind hingegen laufende Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen oder Eigenleistungen bei Renovationen.

Wann wird die Steuer fällig?

Die Steuer ist nach Abschluss des Verkaufs fällig. Als Verkäufer müssen Sie den Gewinn deklarieren, sobald die Eigentumsübertragung erfolgt ist. Das zuständige Steueramt des Kantons Schwyz prüft die Unterlagen und erstellt eine Veranlagung.

Tipps zur Optimierung der Steuerlast

Ein durchdachter Verkaufszeitpunkt kann Ihre Steuerlast deutlich senken:

✅ Längere Haltedauer abwarten – besonders bei Objekten mit hohem Gewinnpotenzial

✅ Investitionen sauber dokumentieren – Quittungen, Rechnungen, Verträge

✅ Verkaufskosten realistisch ansetzen – etwa durch Beizug eines Maklers

✅ Frühzeitig beraten lassen – durch Experten

Wie acheteur.ch Sie beim Immobilienverkauf unterstützt

Der Verkauf einer Immobilie im Kanton Schwyz kann steuerlich komplex sein. acheteur.ch begleitet Sie professionell durch den gesamten Verkaufsprozess und sorgt dafür, dass Sie:

• den bestmöglichen Preis erzielen
• alle steuerlichen Abzüge korrekt geltend machen
• die nötigen Unterlagen vollständig einreichen

Unser Team kennt die kantonalen Eigenheiten – auch die Grundstückgewinnsteuer in Schwyz – genau. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und optimieren Ihre Steuerlast.

Mit Vorbereitung Steuern sparen

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schwyz kann eine erhebliche Belastung darstellen – insbesondere bei kurzen Besitzzeiten oder hohem Gewinn. Wer den Verkauf jedoch gut vorbereitet, Abzüge clever nutzt und die Steuer korrekt berechnet, kann viel Geld sparen.

Mit der richtigen Unterstützung – etwa durch die Experten von acheteur.ch – gelingt der Immobilienverkauf in Schwyz effizient, rechtssicher und steuerlich optimiert.

Interessiert an einem professionellen Verkauf Ihrer Immobilie im Kanton Schwyz?