Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen: Berechnung, Steuersätze und Shttps://acheteur.ch/fr/post/grundstuckgewinnsteuer-st-gallenpartipps für Immobilienverkäufer

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück im Kanton St. Gallen verkauft, muss sich unweigerlich mit der Grundstückgewinnsteuer auseinandersetzen. Diese kantonale Steuer wird auf den realisierten Gewinn aus dem Verkauf erhoben und kann je nach Verkaufswert und Besitzdauer schnell mehrere zehntausend Franken betragen. Für Eigentümer ist es daher essentiell, die geltenden Regeln genau zu kennen und zu wissen, wo Sparpotenziale bestehen.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer und wen betrifft sie?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Verkauf von Immobilien oder unbebauten Grundstücken erhoben wird. Sie gilt für Verkäufe von Grundstücken, die sich im Privatvermögen befinden. Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen dagegen der Einkommens- oder Gewinnsteuer, je nach Rechtsform des Eigentümers. Eine Ausnahme bilden Grundstücke von steuerbefreiten juristischen Personen, die ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. 

Im Kanton St. Gallen ist die gesetzliche Grundlage für diese Steuer im St. Galler Steuergesetz (sGS 811.1) verankert. Zuständig für die Erhebung ist die kantonale Steuerverwaltung in Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt.

Die Steuer wird einmalig beim Verkauf fällig und basiert ausschliesslich auf dem Gewinn, der mit dem Verkauf erzielt wird – unabhängig vom sonstigen Einkommen der steuerpflichtigen Person. Wer keine Gewinne erzielt, zahlt auch keine Grundstückgewinnsteuer.

Wie wird der Grundstückgewinn im Kanton St. Gallen berechnet?

Die Ermittlung des steuerbaren Gewinns ist der zentrale Schritt bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Grundlage ist die folgende Formel:

Verkaufspreis – Anlagekosten – abzugsfähige Nebenkosten = steuerbarer Grundstückgewinn

Verkaufspreis

Der Verkaufspreis entspricht dem im Kaufvertrag vereinbarten Betrag. Wichtig: Zahlungen für Inventar (z. B. Möbel oder Geräte) dürfen nicht in die Berechnung einbezogen werden. Diese müssen separat ausgewiesen werden, um eine korrekte steuerliche Behandlung sicherzustellen.

Anlagekosten (Erwerbskosten)

Zu den Anlagekosten zählen alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Substanzvermehrung der Immobilie stehen, darunter:

• Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks
• Notariatskosten und Grundbuchgebühren beim Erwerb
• Handänderungssteuer, sofern sie vom Käufer übernommen wurde
• Wertvermehrende Investitionen, z. B.:
  • Anbau eines Wintergartens
  • Neue Heizung oder Solaranlage
  • Dachausbau oder zusätzliches Zimmer

Wichtig: Nur Investitionen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen, sind abzugsfähig. Reine Werterhaltungskosten wie Malerarbeiten oder der Ersatz von defekten Geräte gelten nicht als abzugsfähig.

Weitere abzugsfähige Verkaufsnebenkosten

Die folgenden Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf selbst sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig:

• Maklerhonorare
• Inseratekosten und Vermarktungsaufwand
• Notariats- und Grundbuchgebühren beim Verkauf
• Schätzungs- und Expertisenkosten, sofern sie mit dem Verkauf zu tun haben
• Gebühren für Energieausweise oder Verkaufsdokumentationen

Tipp: Bewahren Sie sämtliche Belege sorgfältig auf. Die Steuerbehörde kann bei fehlender Dokumentation Abzüge verweigern.

Steuersätze und Besitzdauer: Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer richtet sich im Kanton St. Gallen nach drei Faktoren:

1. Höhe des steuerbaren Gewinns
2. Dauer des Besitzes
3. Dem kantonalen Steuerfuss

Je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz. Gleichzeitig wird bei langer Besitzdauer ein progressiver Abschlag gewährt.

Steuertarife nach Gewinnhöhe

Der Kanton St. Gallen kennt einen progressiven Steuersatz, der mit dem Gewinn steigt. Die konkrete Höhe des Steuersatzes hängt vom kantonalen Grundstückgewinnsteuergesetz ab und wird tabellarisch festgelegt: 

Für Gewinne über Fr. 248 000.– beträgt die einfache Grundstückgewinnsteuer zusätzlich:

• 10,5 Prozent für die weiteren Fr. 208 000.–
• 11 Prozent für die weiteren Fr. 144 000.–

Für Gewinne über Fr. 600 000.– beträgt die einfache Steuer für den ganzen Gewinn einheitlich 10 Prozent.

Berechnung der tatsächlichen Grundstückgewinnsteuer

Die effektiv geschuldete Grundstückgewinnsteuer berechnet sich, indem die einfache Steuer mit dem Steuerfuss des Kantons multipliziert wird.

Zuschläge und Steuerermässigungen

Wenn ein Grundstück weniger als fünf Jahre im Eigentum des Verkäufers war, wird die Steuer erhöht. Für das fünfte Jahr und jedes volle Jahr weniger wird der Steuerbetrag um 1 % erhöht.

Beispiel:  Wurde ein Grundstück nur 2 volle Jahre gehalten, sind es drei Jahre weniger als fünf, also wird die Steuer um 3 % erhöht.

Wenn das Grundstück länger als 15 Jahre im Eigentum war, wird die Steuer ermässigt: 

Gewinnanteile bis 500'000 Fr.: Um 1,5 Prozent pro Jahr, maximal aber um 40,5 Prozent, wenn die Immobilie mindestens 15 Jahre selbstbewohnt war. 

Gewinnanteile über 500'000 Fr. oder weniger als 15 Jahre selbstbewohnt: 1 Prozent pro Jahr, maximal aber 20 Prozent. 

Wann ist ein Steueraufschub möglich?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Das bedeutet: Der Gewinn wird nicht versteuert, sondern die Steuerpflicht geht auf den neuen Eigentümer über und wird erst bei dessen Verkauf fällig.

Häufige Fälle für Steueraufschub:

• Erbgang: Bei Vererbung geht die Immobilie steuerneutral auf die Erben über. 
• Schenkung oder güterrechtliche Auseinandersetzung: Keine Steuerpflicht bei Übertragung zwischen Ehepartnern oder Familienmitgliedern.
• Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Liegenschaft: Erfolgt innerhalb angemessener Frist der Kauf eines Ersatzobjekts zur Selbstnutzung, kann ein Steueraufschub gewährt werden. Voraussetzung: Der Verkaufserlös wird vollständig reinvestiert.

Achtung: Aufgeschobene Grundstückgewinnsteuern werden nicht erlassen, sondern lediglich verschoben und fallen beim nächsten steuerpflichtigen Verkauf an. 

Ablauf und Fristen: So wird die Steuer deklariert

Die Deklaration der Grundstückgewinnsteuer erfolgt separat vom Einkommen über ein eigenes Formular, das bei der zuständigen Steuerverwaltung oder online erhältlich ist.

Wichtigste Fristen:

• Einreichung innerhalb von 30 Tagen nach der Handänderung. 
• Die Steuerbehörde benötigt alle relevanten Belege und Informationen

Steuerlast reduzieren: So verkaufen Sie steuerlich optimiert

Auch wenn die Grundstückgewinnsteuer obligatorisch ist, können Sie durch frühzeitige und gezielte Planung die Steuerlast reduzieren.

Praktische Tipps:

• Investitionen dokumentieren: Sammeln Sie Rechnungen und Belege für wertvermehrende Arbeiten konsequent.
• Verkaufszeitpunkt strategisch wählen: Die Steuerabzüge werden nach vollen Jahren berechnet. Wer bis zum nächsten vollen Besitzjahr wartet, rutscht unter Umständen in eine tiefere Steuerklasse. 
• Ersatzbeschaffung prüfen: Bei selbstgenutztem Wohneigentum kann ein Aufschub geltend gemacht werden. 
• Profis beiziehen: Steuerberater und spezialisierte Immobilienagenturen kennen alle geltenden Regelungen und helfen, Sparpotenziale zu erkennen.

Grundstückgewinnsteuer St. Gallen: frühzeitig planen und kompetent beraten lassen

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen ist ein komplexes Thema mit vielen Stellschrauben: von der Gewinnermittlung über Besitzdauerregelungen bis zu steuerlichen Aufschüben. Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte die steuerlichen Belastungen nicht unterschätzen. Je nach Situation kann es sich lohnen, den Verkauf um einige Jahre zu verschieben oder Investitionen gezielt zu planen.

Mit einer professionellen Beratung und einer lückenlosen Dokumentation lassen sich unnötige Steuerbelastungen vermeiden – und der Verkaufsgewinn wird maximiert.

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