Grundstückgewinnsteuer im Kanton Thurgau: Was Eigentümer wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie im Kanton Thurgau verkaufen, wird auf den erzielten Gewinn die sogenannte Grundstückgewinnsteuer erhoben. Diese kantonale Steuer hat es in sich – doch wer die Regeln kennt, kann seine Steuerlast präzise kalkulieren und teilweise sogar reduzieren. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie als Immobilienverkäufer im Thurgau wissen sollten: Wie die Steuer funktioniert, wie sie berechnet wird, welche Abzüge es gibt und worauf Sie bei einem Verkauf besonders achten sollten.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine spezielle Steuer, die beim Verkauf von Immobilien oder Grundstücken in der Schweiz anfällt. Im Gegensatz zur Einkommens- oder Vermögenssteuer betrifft sie ausschliesslich den Gewinn, der aus dem Verkauf einer Liegenschaft resultiert – also der Unterschied zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufserlös, abzüglich zulässiger Kosten.

Im Kanton Thurgau wird die Grundstückgewinnsteuer durch die kantonalen Steuerbehörden erhoben.

Wer muss die Steuer zahlen?

Grundsätzlich ist diejenige Person steuerpflichtig, die Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie war und diese veräussert hat. Die Grundstückgewinnsteuer gilt im Kanton Thurgau nur für Immobilien im Privatvermögen. Der Gewinn aus einem geschäftlichen Immobilienverkauf wird von der normalen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst. 

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Thurgau berechnen

Schritt 1: Grundstückgewinn berechnen

Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus:

Verkaufspreis – Anlagekosten (z. B. ursprünglicher Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen, Notariats- und Grundbuchkosten beim Erwerb) – Veräusserungskosten (z. B. Maklerhonorare, Inserate, Notariatskosten beim Verkauf) = Grundstückgewinn

📌 Tipp: Investitionen wie ein neues Bad oder ein Dachausbau können als wertvermehrende Aufwendungen geltend gemacht werden – vorausgesetzt, sie wurden ordentlich dokumentiert. 

Schritt 2: Steuersatz anwenden

Der steuerbare Grundstückgewinn wird dem Steuersatz unterworfen: 

Steuerbarer Grundstücksgewinn * Steuersatz = Steuerbetrag

Der Steuersatz im Kanton Thurgau

Im Kanton Thurgau gilt ein proportionaler Steuersatz von 40 % auf den Grundstückgewinn. Das bedeutet: Unabhängig von der Höhe des Gewinns fällt grundsätzlich dieser gleichbleibende Satz an.

Allerdings wird die tatsächliche Steuerlast durch die Dauer des Immobilienbesitzes reduziert – je länger Sie die Liegenschaft halten, desto geringer fällt die Steuer aus.

Haltezeitabzüge – so reduziert sich Ihre Steuerlast

Das thurgauische Steuergesetz (§ 109) sieht pro Jahr Haltedauer einen prozentualen Abzug vom Steuersatz vor. Ab dem 6. Jahr reduzieren sich die 40 % wie folgt:

Diese Staffelung macht deutlich: Lange halten lohnt sich. Wer sein Eigenheim jahrzehntelang besitzt, profitiert von einer erheblich geringeren Steuerlast.

Welche Abzüge sind bei der Grundstückgewinnsteuer möglich?

Beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Thurgau dürfen verschiedene Aufwendungen vom Gewinn abgezogen werden, wodurch sich die steuerbare Basis reduziert. Diese Abzüge lassen sich in drei Hauptkategorien einteilen:

1. Anlagekosten

Dazu zählen insbesondere:

• Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks
• Notariats- und Grundbuchkosten beim Erwerb
• Handänderungssteuern (falls bezahlt)

2. Wertvermehrende Investitionen

Hierunter fallen alle baulichen Massnahmen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen, z. B.:

• Anbau eines Wintergartens
• Ausbau des Dachgeschosses
• Erneuerung der Küche oder des Badezimmers auf einen höheren Ausbaustandard
• Energetische Sanierungen (z. B. neue Fenster, Wärmedämmung, Heizung)

Wichtig: reine Erhaltungsarbeiten (wie das Streichen von Wänden oder der gleichwertige Ersatz von defekten Geräten oder Bauteilen) zählen nicht dazu.

3. Veräusserungskosten

Das sind Kosten, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen, u. a.:

• Maklerhonorare
• Inseratskosten (Print oder online)
• Notariats- und Grundbuchgebühren für den Verkauf

📌 Hinweis: Alle Abzüge müssen mit Belegen nachgewiesen werden, sonst werden sie von der Steuerverwaltung nicht anerkannt.

Gibt es Ausnahmen oder Steuerbefreiungen?

Ja, in bestimmten Fällen kann die Grundstückgewinnsteuer aufschiebend oder dauerhaft wegfallen:

• Ersatzbeschaffung: Verkaufen Sie Ihre selbstbewohnte Liegenschaft und erwerben innert angemessener Frist eine neue zur Eigennutzung, kann die Besteuerung aufgeschoben werden.
• Erbschaften und Schenkungen: Die Steuerpflicht wird nicht ausgelöst, wenn das Eigentum durch Erbgang oder Schenkung übergeht.
• Verlustausgleich: Ein Verlust innerhalb der vergangenen 4 Jahre kann mit Gewinnen verrechnet werden.

Fazit: Planung spart Steuern

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Thurgau ist transparent geregelt – wer sich jedoch rechtzeitig mit der Berechnung, Belegsammlung und Steueroptimierung beschäftigt, kann unter Umständen mehrere Tausend Franken sparen.

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