Grundstückgewinnsteuer umgehen: Wege zur Steueroptimierung beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz kommt für viele Eigentümer früher oder später eine zentrale Frage auf: Kann man die Grundstückgewinnsteuer umgehen oder zumindest reduzieren? Ganz legal? Die Antwort: Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, welche Ausnahmen es gibt, wann eine Steueraufschiebung möglich ist, welche Fallstricke lauern und wie Sie den Grundstückgewinn korrekt ermitteln, um keine unnötigen Abgaben zu leisten.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Verkauf von Immobilien anfällt – je nach Kanton nur Immobilien im Privatvermögen oder auch Immobilien im Geschäftsvermögen. Die Steuer fällt auf den Reingewinn an, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten ergibt. Zu den Anlagekosten zählen auch die wertvermehrenden Investitionen sowie eine Reihe von Aufwendungen im Zusammenhang mit Kauf und Verkauf. 

Je nach Kanton unterscheiden sich sowohl der Steuersatz als auch die Berechnungsgrundlagen – deshalb lohnt sich eine genaue Prüfung im Einzelfall.

Grundstückgewinnsteuer umgehen: Die 5 wichtigsten Ausnahmen und Aufschubmöglichkeiten

1. Ersatzbeschaffung von Wohneigentum

Die bekannteste Möglichkeit, die Steuer aufzuschieben, ist die sogenannte Ersatzbeschaffung. Wenn Sie Ihre selbstbewohnte Liegenschaft verkaufen und innerhalb einer bestimmten Frist ein neues Eigenheim kaufen oder bauen, das Sie wieder selbst bewohnen, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.

Wichtig:

• Die Frist für den Ersatzkauf beträgt in vielen Kantonen zwei Jahre, teils auch mehr.
• Der Steueraufschub gilt nur für den Teil des Gewinns, der in das neue Objekt reinvestiert wird.
• Der Kaufpreis der neuen Immobilie muss höher sein als die Anlagekosten der alten Immobilie. 

2. Verkauf innerhalb der Familie (Erbgang, Schenkung, güterrechtliche Auseinandersetzung)

Bei unentgeltlichen Übertragungen wie:

• Erbschaft
• Schenkung
• Erbvorbezug
• Scheidung

wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig. Vielmehr übernimmt der Erwerber den ursprünglichen Erwerbspreis (und damit die latente Steuerpflicht). Der Gewinn wird bei einem späteren Verkauf durch den neuen Eigentümer versteuert. Der neue Eigentümer kann aber die volle Besitzdauer seit der letzten entgeltlichen Übertragung anrechnen lassen und somit oft von einem tieferen Steuersatz profitieren. 

3. Verlustverrechnung bei gleichzeitigen Verkäufen

Wenn im selben Steuerjahr ein Verlust bei einem Immobilienverkauf anfällt, kann dieser unter Umständen mit einem Gewinn aus einem anderen Verkauf verrechnet werden. Dies ist kantonal unterschiedlich geregelt, lohnt sich aber insbesondere bei komplexeren Portfolios.

4. Verlängerter Besitz – Reduktion durch Besitzdauer

In vielen Kantonen gilt: Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto niedriger fällt die Steuer aus. Mit zunehmender Besitzdauer ist der Steuersatz meistens deutlich reduziert – in manchen Kantonen bei sehr langer Besitzdauer sogar gegen null. 

Auch bei kürzerer Besitzdauer lohnt es sich in vielen Fällen, mit dem Verkauf bis zum nächsten vollen Besitzjahr zu warten, weil die Reduktion in den meisten Kantonen nur nach vollen Jahren berechnet wird. 

5. Geltendmachung von wertvermehrenden Investitionen

Zwar keine Steuerumgehung im engeren Sinne, aber enorm wichtig: wertvermehrende Investitionen wie Anbauten, Ausbauten oder energetische Sanierungen lassen sich vom Gewinn abziehen – sofern sie sauber dokumentiert sind. Wer seine Belege aufbewahrt hat, kann hier Zehntausende Franken sparen.

Was gilt es zu vermeiden? Häufige Fehler

• Fristen versäumen: Ein verspäteter Antrag auf Ersatzbeschaffung kann zum Verlust des Steueraufschubs führen.
• Fehlende Belege: Ohne Dokumentation verfallen wertvolle Investitionsabzüge.
• Unkenntnis kantonaler Unterschiede: Jeder Kanton hat eigene Regeln – wer sich darauf nicht einstellt, riskiert finanzielle Nachteile.

Beispielrechnung: So wirkt sich der Steueraufschub aus

Ausgangslage:

• Kaufpreis 2005: CHF 500’000.–
• Verkaufspreis 2025: CHF 900’000.–
• Investitionen: CHF 100’000.–
• Gewinn: CHF 300’000.–

→ Bei direktem Verkauf wären z.B. CHF 60’000.– Grundstückgewinnsteuer fällig (je nach Kanton unterschiedlich).

→ Mit Ersatzbeschaffung kann der gesamte Betrag in eine neue Liegenschaft reinvestiert und die Steuer bis zum Verkauf dieser Liegenschaft aufgeschoben werden.

Fazit: Grundstückgewinnsteuer umgehen – nicht illegal, aber anspruchsvoll

Wer die Grundstückgewinnsteuer umgehen oder aufschieben möchte, sollte sich frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen befassen – und idealerweise mit einem Steuerberater oder Immobilienexperten zusammenarbeiten. Viele Fallstricke lassen sich durch rechtzeitige Planung und gute Dokumentation vermeiden.

Wichtig: Eine vollständige „Vermeidung“ ist nur in wenigen Ausnahmefällen möglich – meistens geht es um einen legalen Aufschub oder eine Reduktion.