Hausverkauf an ein Familienmitglied: Chancen, Risiken und Alternativen

Ein Immobilienverkauf innerhalb der Familie kann eine gute Lösung sein – sei es zur frühzeitigen Vermögensübertragung, zur Absicherung der nächsten Generation oder als Teil einer Nachlassregelung. Doch so unkompliziert ein solches Vorhaben zunächst wirken mag, es gibt eine Vielzahl rechtlicher, steuerlicher und finanzieller Details zu beachten. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, worauf beim Verkauf an ein Familienmitglied besonders zu achten ist und welche Alternativen es gibt.

Formelle Anforderungen beim Hausverkauf innerhalb der Familie

Notwendigkeit eines rechtsgültigen Kaufvertrags

Unabhängig vom Verwandtschaftsgrad ist für einen Immobilienverkauf in der Schweiz ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag erforderlich. Dieser Vertrag muss mindestens die Vertragsparteien, den Kaufgegenstand und den Kaufpreis enthalten. Bei familiären Verkäufen empfiehlt sich darüber hinaus eine detaillierte Dokumentation der Umstände – zum Schutz aller Beteiligten. 

Öffentliche Beurkundung und Grundbuch

Der Weg führt auch bei Familienverkäufen immer über das Notariat. Der Notar sorgt für die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung und leitet die Grundbucheintragung ein. Erst mit der Eintragung wird der neue Eigentümer offiziell als solcher anerkannt.

Verkehrswert, Kaufpreis und Finanzierung

Warum eine Immobilienbewertung unerlässlich ist

Auch wenn man einem Angehörigen keinen „Marktpreis“ abverlangen möchte – der Verkehrswert der Immobilie sollte bekannt sein. Dieser dient als objektive Entscheidungsgrundlage und beugt Missverständnissen sowie späteren Erbstreitigkeiten vor.

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Kaufpreisgestaltung: Marktpreis oder Familienrabatt?

Ein Verkauf zum Verkehrswert ist unproblematisch, kann jedoch je nach den Umständen nicht erwünscht sein. Wird die Immobilie zu einem niedrigeren Preis verkauft, kann der Vorgang steuerlich als Schenkung eingestuft werden. In diesem Fall müssen je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad Schenkungssteuern durch den Erwerber gezahlt werden. 

Finanzielle Tragbarkeit

Familienbindung allein genügt der Bank nicht: Auch beim Verkauf an ein Kind oder Enkelkind muss die Finanzierung für den Erwerber tragbar sein. Ist das nicht der Fall, können alternative Modelle wie ein Wohnrecht oder ein Erbvorbezug sinnvoller sein.

Steuerliche Aspekte bei Immobilienübertragungen in der Familie

Handänderungssteuer

Diese Steuer wird in vielen Kantonen beim Eigentümerwechsel erhoben. Einige Kantone gewähren jedoch Ausnahmen bei Verkäufen zwischen nahen Verwandten. Es lohnt sich, die kantonale Gesetzgebung genau zu prüfen.

Grundstückgewinnsteuer

Auch bei innerfamiliären Verkäufen kann ein Gewinn anfallen – etwa wenn die Immobilie stark an Wert gewonnen hat. Dieser Gewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Bei reinen Schenkungen oder Erbfällen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. 

Alternativen zum klassischen Verkauf innerhalb der Familie

Die reine Schenkung

Wird eine Immobilie unentgeltlich übertragen, spricht man von einer Schenkung. Je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton kann diese steuerlich begünstigt oder vollständig steuerfrei sein. Der Vorteil: Die Transaktion ist schnell, unkompliziert und konfliktarm – wenn sie richtig dokumentiert wird. 

Achtung bei Schenkung an entfernt verwandte Personen: Die Schenkungssteuern für entfernt verwandte oder nicht verwandte Personen betragen in vielen Kantonen zwischen 30 und 40 Prozent! 

Die gemischte Schenkung

Ein Mittelweg zwischen Verkauf und Schenkung: Bei der gemischten Schenkung zahlt der Erwerber nur einen Teil des Verkehrswerts. Je nach Kanton werden gemischte Schenkungen unterschiedlich besteuert. 

Erbvorbezug oder Teilung

Manchmal ist es sinnvoller, die Übertragung im Rahmen eines Erbvorbezugs zu gestalten. Diese Variante ist planbar und transparent im Hinblick auf zukünftigen Erbgang – erfordert aber eine genaue Abstimmung mit allen Erbberechtigten.

Freihandverkauf 

Auch wenn ein Verkauf innerhalb der Familie naheliegt, ist der Freihandverkauf eine ernstzunehmende Option – insbesondere dann, wenn weder eine Schenkung noch ein familiärer Käufer infrage kommt. Durch die breite Ausschreibung auf dem offenen Markt lässt sich in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielen, da mehrere Interessenten konkurrieren. 

Zudem wird die Transaktion klar dokumentiert und erfolgt zu marktüblichen Bedingungen – was spätere Anfechtungen im Erbfall deutlich erschwert. Wer dennoch Familienmitglieder begünstigen möchte, kann dies alternativ über einen Erbvorbezug oder eine Schenkung aus dem Verkaufserlös regeln.

Praktische Empfehlungen für Eigentümer

• Transparente Kommunikation: Klären Sie Erwartungen und finanzielle Details offen mit dem künftigen Käufer.
• Rechtliche Begleitung: Lassen Sie sich frühzeitig von einem Notar oder Immobilienjuristen beraten.
• Steuerberatung einholen: Ein Steuerexperte kann helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. 
• Bewertung dokumentieren: Halten Sie die Wertermittlung schriftlich fest, um spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden.

Fazit: Innerfamiliärer Verkauf mit Weitblick

Ein Immobilienverkauf innerhalb der Familie kann eine sinnvolle Entscheidung sein – vorausgesetzt, man geht strukturiert vor. Die emotionale Nähe sollte nicht dazu verleiten, rechtliche oder finanzielle Stolperfallen zu übersehen. Wer frühzeitig fachliche Unterstützung einholt, schützt nicht nur sich selbst, sondern auch die Familienharmonie.