Realwert und Verkehrswert: Was ist der Unterschied?

Beim Verkauf, Kauf oder der Finanzierung einer Immobilie stösst man schnell auf Begriffe wie Realwert und Verkehrswert. Beide spielen eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung – doch sie stehen für unterschiedliche Konzepte. In diesem Artikel erklären wir Ihnen fundiert, worin der Unterschied besteht, wie die Werte berechnet werden und wann welcher Wert relevant ist.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der wahrscheinliche Preis, den eine Immobilie zum Bewertungszeitpunkt unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. 

Merkmale des Verkehrswerts

• Marktorientiert: Der Verkehrswert orientiert sich an Angebot und Nachfrage.
• Zeitpunktbezogen: Es handelt sich um eine Momentaufnahme
• Relevant für:
  • Kaufpreisverhandlungen
  • Erbschaften & Schenkungen
  • Zwangsversteigerungen
  • Finanzierungen (z. B. durch Banken)

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Der Verkehrswert kann durch unterschiedliche Verfahren ermittelt werden. Das Ziel ist immer, der Marktrealität so nahe wie möglich zu kommen. Die klassischen Verfahren sind diese: 

• Vergleichswertverfahren (z. B. bei Eigentumswohnungen)
• Ertragswertverfahren (bei Renditeobjekten)
• Sachwertverfahren (wenn keine Vergleichsdaten oder Erträge vorliegen)

Heutzutage wird der Verkehrswert fast ausschliesslich mit der hedonischen Bewertungsmethode ermittelt. Ein Computerprogramm analysiert vergangene Transaktionen und vergleicht die Immobilie anhand ihrer Eigenschaften mit anderen Objekten. Daraus wird der Verkehrswert abgeleitet. Die hedonische Bewertung ist zuverlässig, präzise und einfach durchzuführen und wird daher von den meisten Banken und Immobilienmaklern angewendet. 

Was ist der Realwert?

Der Realwert (auch Sachwert genannt) bildet den tatsächlichen materiellen Wert einer Immobilie ab – also den Wert des Grundstücks plus den Wert der baulichen Anlagen, berechnet auf Basis von Herstellungskosten und Abschreibungen.

Merkmale des Realwerts:

• Kostenbasiert: Er ergibt sich aus den (hypothetischen) Wiederherstellungskosten abzüglich Abnutzung.
• Marktunabhängig: Angebot und Nachfrage fliessen nicht direkt ein.
• Individuell anpassbar: Zustand, Baujahr, Ausstattung etc. werden detailliert berücksichtigt.
• Relevant für:
  • Versicherungen (Wiederaufbaukosten)
  • Interne Vermögensbewertungen
  • Finanzierungen, wenn keine Marktvergleiche möglich sind

Beispielhafte Berechnung:

1. Neubaukosten für das Gebäude (z. B. CHF 500'000)
2. Alterswertminderung (z. B. 30 %)
3. Grundstückswert (z. B. CHF 250'000) → Realwert = (500.000 × 0,7) + 250.000 = CHF 600'000

Realwert vs. Verkehrswert: Der zentrale Unterschied

Kurz gesagt: Der Realwert spiegelt den tatsächlichen Substanzwert wider, während der Verkehrswert sich an dem am Markt erzielbaren Preisen orientiert.

Praxisbeispiel: Wann weichen Realwert und Verkehrswert stark voneinander ab?

Insbesondere in Ballungszentren kann der Verkehrswert weit über dem Realwert liegen, weil die hohe Nachfrage zu „überteuerten“ Preisen führt, obwohl die Bausubstanz durchschnittlich ist.

Welcher Wert zählt beim Immobilienverkauf?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist der Verkehrswert ausschlaggebend – denn er spiegelt wider, was Käufer bereit sind zu zahlen. Der Realwert ist hingegen nützlich, um die substanzielle Werthaltigkeit zu beurteilen.

Unser Tipp: Lassen Sie den Verkehrswert professionell ermitteln – etwa durch einen zertifizierten Immobilienbewerter oder Makler mit Marktkenntnis. 

Fazit: Unterschied Realwert – Verkehrswert einfach erklärt

• Der Realwert beschreibt die Kosten zur Herstellung bzw. den Substanzwert.
• Der Verkehrswert zeigt, was ein realistischer Preis am Markt wäre.
• Beide Werte dienen unterschiedlichen Zwecken – und können je nach Markt stark voneinander abweichen.
• Für Kauf, Verkauf und Finanzierung ist der Verkehrswert massgeblich.

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