Referenzzinssatz 2025 - Aktueller Zinssatz und Prognose

Der Referenzzinssatz spielt eine zentrale Rolle im Schweizer Mietrecht, da er die Grundlage für die Berechnung von Mietzinsanpassungen bildet. Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt und basiert auf dem Durchschnittszinssatz aller Hypotheken. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Entwicklung des Referenzzinssatzes im Jahr 2025.

Aktueller Referenzzinssatz 2025

Stand Juni 2025 beträgt der Referenzzinssatz 1,50 %. Die Höhe dieses Satzes ergibt sich aus dem durchschnittlichen Zinssatz von Hypotheken in der Schweiz, welcher im Juni 2025 bei 1,44 % lag. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich überprüft und angepasst, wobei Änderungen einen Tag nach Veröffentlichung durch das BWO in Kraft treten.

Jüngste Entwicklungen:

• 03.06.2025: 1,50 % (Durchschnittszinssatz: 1,44 %)
• 03.03.2025: 1,50 % (Durchschnittszinssatz: 1,53 %)
• 03.12.2024: 1,75 % (Durchschnittszinssatz: 1,63 %)
• 03.09.2024: 1,75 % (Durchschnittszinssatz: 1,67 %)

Was ist der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz, auch als hypothekarischer Referenzzinssatz bekannt, dient als Massstab für die Mietzinsberechnung bei den meisten Mietverhältnissen in der Schweiz. 

Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt, um die früher regional unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen für Mietzinse zu vereinheitlichen. Der Referenzzinssatz basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypotheken. Dieser Durchschnitt wird quartalsweise von der Schweizerischen Nationalbank ermittelt und durch das BWO auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.

Da viele Hypotheken in der Schweiz langfristige Festhypotheken sind, ist der Referenzzinssatz ein relativ träger Indikator: Er reagiert nicht unmittelbar auf kurzfristige Veränderungen am Kapitalmarkt, sondern glättet Schwankungen über längere Zeiträume. Das bedeutet, dass Zinssenkungen oder -erhöhungen erst dann zu Anpassungen führen, wenn sie dauerhaft wirken.

Berechnung des Referenzzinssatzes

Der Referenzzinssatz wird auf Basis der Zinssätze von Hypotheken berechnet, die in der Schweiz gewährt werden. Die wichtigsten Schritte in der Berechnung sind:

1. Erhebung der Hypothekardaten: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) sammelt Daten zu allen Hypotheken von Finanzinstituten mit einem Volumen über 300 Millionen CHF.
2. Berechnung des Durchschnittszinssatzes: Aus den gewichteten Zinssätzen der Hypotheken ermittelt die SNB einen Durchschnittszinssatz.
3. Rundung auf das nächste Viertelprozent: Der berechnete Durchschnittszinssatz wird kaufmännisch aufgerundet oder abgerundet, um den endgültigen Referenzzinssatz zu bestimmen.

Entwicklung des Referenzzinssatzes im Jahr 2025

Prognosen deuten darauf hin, dass eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes 2025 unwahrscheinlich ist. Damit der Referenzzinssatz auf 1,25% fallen würde, müsste der Durchschittszinssatz von allen Hypotheken auf unter 1,38% fallen. Die aktuelle Zinslage und die Tatsache, dass viele Schweizer Haushalte noch von lang laufenden Hypotheken profitieren, die während der Tiefzinsphase abgeschlossen wurden, machen eine Senkung in naher Zukunft wenig wahrscheinlich. 

Einfluss des Referenzzinssatzes auf den Mietmarkt

Der Referenzzinssatz hat einen direkten Einfluss auf die Mieten in der Schweiz. Laut den geltenden Bestimmungen kann eine Änderung des Referenzzinssatzes um 0,25 % eine Anpassung des Mietzinses nach sich ziehen:

• Erhöhung um 0,25 %: Mietzinserhöhung von bis zu 3 %.
• Senkung um 0,25 %: Mietzins kann um 3 % gesenkt werden, aber die Mieter müssen dies aktiv beantragen.

Da der Referenzzinssatz derzeit unter 5 % liegt, führt eine Erhöhung des Satzes um 0,25 % zu einer Mietzinserhöhung von 3 %. Ein Vermieter kann seine Miete nur dann anpassen, wenn der Referenzzinssatz seit der letzten Anpassung oder Mietvertragsunterzeichnung um mindestens 0,25 % gestiegen ist. 

Der Anspruch – und warum er eingefordert werden muss

Trotz der gesetzlichen Grundlage müssen Mieterinnen und Mieter aktiv werden, um von einer Zinssenkung zu profitieren. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus eine Anpassung vorzunehmen. Das Herabsetzungsbegehren muss schriftlich und eingeschrieben erfolgen – idealerweise unter Verwendung eines klar formulierten Musterschreibens. Der Mieterverband sowie andere Konsumentenorganisationen bieten entsprechende Vorlagen kostenlos online an.

Wichtig ist zudem die Einhaltung der Fristen: Das Gesuch muss rechtzeitig vor Beginn der nächsten vertraglich festgelegten Kündigungsfrist eingehen, damit die Reduktion auf den folgenden Mietzins wirksam wird. 

Warum nicht jede Miete sinkt, wenn der Referenzzinssatz sinkt

Doch nicht jeder Mieter kann automatisch mit einer Senkung rechnen. Der Referenzzinssatz ist zwar ein zentrales Element der Mietpreisgestaltung, aber nicht das einzige. Vermieter dürfen gemäss Gesetz zusätzlich zur Zinsentwicklung auch weitere Faktoren geltend machen, wie etwa die Teuerung, gestiegene Unterhaltskosten oder wertvermehrende Investitionen in die Immobilie. Diese können die Auswirkungen einer Zinssenkung teilweise oder ganz kompensieren.