Rendite berechnen bei Mehrfamilienhäusern: So analysieren Sie die Wirtschaftlichkeit Ihrer Investition

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses gilt als attraktive Anlageform für Investoren, die Wert auf stabile Erträge legen. Doch bevor Sie Kapital binden, ist eine fundierte Bewertung der Rentabilität unerlässlich. Dabei spielt die Renditeberechnung eine zentrale Rolle. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Formen der Rendite es gibt, wie sie berechnet werden und welche Faktoren die Rentabilität eines Mehrfamilienhauses beeinflussen.

Warum ist die Renditeberechnung so wichtig?

Die Rendite ist der zentrale Massstab, wenn es darum geht, den Erfolg einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Sie gibt an, wie hoch der jährliche Ertrag im Verhältnis zur Investition ausfällt – entweder bezogen auf den gesamten Kaufpreis oder auf das eingesetzte Eigenkapital. Für Investoren liefert sie damit eine Entscheidungsgrundlage beim Vergleich unterschiedlicher Anlageformen und Objekte.

Zwei Renditearten im Überblick

Bei der Beurteilung eines Mehrfamilienhauses kommen in der Schweiz verschiedene Renditekennzahlen zum Einsatz – jede mit unterschiedlicher Aussagekraft:

1. Bruttorendite

Die Bruttorendite ist der einfachste und am weitesten verbreitete Indikator. Sie zeigt auf, wie viel Prozent des Kaufpreises jährlich durch Mieteinnahmen erwirtschaftet werden – ohne Berücksichtigung von Betriebskosten oder Finanzierungsaufwand.

Formel: Bruttorendite (%) = (Jährlicher Bruttomietertrag / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet CHF 2'000'000 und erzielt jährliche Bruttomieteinnahmen von CHF 100'000. 

Bruttorendite = (100'000 / 2'000'000) × 100 = 5 %

Vorteil: Schnell und einfach berechnet. Nachteil: Sagt nichts über die tatsächliche Rentabilität nach Kosten aus.

2. Nettorendite

Die Nettorendite geht einen Schritt weiter: Sie berücksichtigt die vom Eigentümer zu tragenden Betriebskosten – z. B. Verwaltung, Unterhalt, Versicherungen – und setzt diese ins Verhältnis zum Eigenkapital. Die Nettorendite

Formel: Nettorendite (%) = (Nettomietertrag – Liegenschaftskosten) / Eigenkapital × 100

Beispiel: Eigenkapital CHF 500'000, Hypothekarzinsen CHF 20'000, Unterhalt und Verwaltung CHF 10'000, Nettomietertrag CHF 80'000 Eigenkapitalrendite = (80'000 – 30'000) / 500'000 × 100 = 10 %

Vorteil: Realitätsnäher als die Bruttorendite, ideal zum Vergleich mit alternativen Anlageformen.

Nachteil: Abhängig von individuellen Finanzierungskonditionen.

Welche Faktoren beeinflussen die Rendite?

Die tatsächliche Rentabilität eines Mehrfamilienhauses wird nicht allein durch die gewählte Berechnungsmethode bestimmt, sondern hängt von mehreren Variablen ab:

Mieteinnahmen

Höhere Mieten steigern die Erträge direkt. Auch ein nicht ausgenutztes Potenzial zur Mietzinserhöhung kann eine Investition attraktiver machen.

Kaufpreis

Ein tiefer Kaufpreis wirkt sich unmittelbar auf Brutto- und Nettorendite aus.

Bewirtschaftungskosten

Je geringer der Aufwand für Verwaltung, Unterhalt oder Betrieb, desto höher fällt die Nettorendite aus. Hier lohnt ein genauer Blick auf Zustand, Alter und Sanierungsbedarf des Gebäudes.

Finanzierung

Tiefe Hypothekarzinsen und ein hoher Fremdfinanzierungsanteil können die Eigenkapitalrendite massiv erhöhen – bergen aber auch Risiken, etwa bei Zinsanpassungen.

Leerstand

Ein nicht vollständig vermietetes Objekt erzielt geringere Einnahmen, was die Rendite mindert. Der Standort, die Nachfrage und das Mietermanagement beeinflussen das Risiko von Leerständen.

Gesetzliche Limiten: Was ist eine zulässige Rendite?

In der Schweiz ist die zulässige Rendite bei vermieteten Wohnliegenschaften rechtlich reguliert. Gemäss Art. 269 OR darf die Nettorendite maximal 2 % über dem Referenzzinssatz liegen, solange dieser unter 2 % notiert. Dieser Richtwert wurde vom Bundesgericht 2020 bestätigt, um Investoren bei tiefem Zinsniveau eine vertretbare Rendite zu ermöglichen.

Hinweis: Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht. 

Praktische Tipps zur Verbesserung der Rendite

Wer in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann durch gezielte Massnahmen die Rentabilität steigern – teils bereits vor dem Kauf, teils im laufenden Betrieb:

• Due Diligence vor dem Kauf: Prüfen Sie die aktuelle Mietzinsstruktur, das Potenzial für Mietanpassungen sowie Zustand und Investitionsbedarf des Gebäudes genau, gegebenenfalls durch einen Experten. 
• Bewirtschaftung optimieren: Effiziente Verwaltung, digitale Tools und vorausschauende Instandhaltungspläne senken die laufenden Kosten.
• Energetische Sanierungen: Investitionen in Dämmung oder Heizsysteme können mittelfristig Nebenkosten senken und die Attraktivität für Mieter erhöhen.
• Leerstände vermeiden: Ein attraktives Wohnumfeld, gutes Mietermanagement und zielgerichtetes Marketing helfen, Ausfälle zu reduzieren und konstant Erträge zu sichern.

Fazit: Welche Rendite ist entscheidend?

Welche Kennzahl am besten geeignet ist, hängt vom Zweck der Berechnung ab:

• Die Bruttorendite eignet sich für einen schnellen Vergleich mehrerer Objekte.
• Die Nettorendite liefert ein genaueres Bild der operativen Rentabilität und ist das entscheidende Kriterium, um eine Investition in ein Mehrfamilienhaus mit anderen Anlageformen vergleichen zu können.

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