Vorkaufsrecht in der Schweiz: Ein umfassender Ratgeber für Eigentümer, Käufer und Berechtigte

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Schweiz kann das Vorkaufsrecht entscheidend sein. Es gibt bestimmten Personen die Möglichkeit, ein Objekt vor einem Drittkäufer zu erwerben – vorausgesetzt, bestimmte Voraussetzungen sind erfüllt. Ob Sie Eigentümer, Kaufinteressent oder Vorkaufsberechtigter sind: Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Aspekte des Vorkaufsrechts in der Schweiz und erklärt, wann und wie es zur Anwendung kommt.

Was bedeutet Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Das Vorkaufsrecht räumt einer bestimmten Person das Vorrecht ein, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, bevor es an Dritte verkauft werden darf. Der Eigentümer ist somit verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit zu geben, zu denselben Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten, die mit einem anderen Interessenten ausgehandelt wurden.

Für Eigentümer bedeutet dies eine Informationspflicht, für Käufer ein mögliches Risiko, das Objekt trotz Kaufvertrag nicht zu erhalten – und für Vorkaufsberechtigte eine Option, ihr Recht innerhalb einer bestimmten Frist wahrzunehmen.

Vorkaufsrecht Schweiz: Die zwei Rechtsgrundlagen

1. Gesetzliches Vorkaufsrecht

Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist direkt im Zivilgesetzbuch (Art. 681 ff. ZGB) verankert und entsteht ohne vertragliche Vereinbarung. Es gilt automatisch für bestimmte Situationen:

• Miteigentum: Jeder Miteigentümer hat ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte.
• Baurecht: Der Baurechtsnehmer darf das belastete Grundstück zuerst erwerben; umgekehrt hat auch der Baurechtsgeber gewisse Vorkaufsrechte.
• Landwirtschaftliche Grundstücke: Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) gibt bestimmten Personen wie Pächtern oder nahen Verwandten ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Wichtig: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, aber zeitlich unbegrenzt und besteht unabhängig von einem Eintrag im Grundbuch.

2. Vertragliches Vorkaufsrecht

Dieses entsteht durch einen schriftlichen Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten – häufig Familienangehörige, langjährige Mieter oder Geschäftspartner.

Das Schweizer Obligationenrecht (Art. 216 ff. OR) regelt dieses Vorkaufsrecht, das:

• maximal 25 Jahre gültig sein darf
• vererbbar ist (sofern nichts anderes vereinbart wurde)
• ins Grundbuch eingetragen werden kann, um Dritten gegenüber wirksam zu sein

Zwei Varianten sind zu unterscheiden:

• Limitiertes Vorkaufsrecht: Preis und Bedingungen sind im Voraus fixiert. Es spielt keine Rolle, zu welchem Preis die Immobilie an eine Drittpartei hätte verkauft werden können. 
• Unlimitiertes Vorkaufsrecht: Der Berechtigte kann das Objekt zu dem Preis und den Bedingungen übernehmen, wie sie mit einem Dritten vereinbart wurden.

Ein öffentlich beurkundeter Vertrag ist nur beim limitierten Vorkaufsrecht verpflichtend. Das unlimitierte Vorkaufsrecht ist auch schriftlich gültig. 

Vorteile und Risiken für Eigentümer

Warum Eigentümer ein Vorkaufsrecht einräumen

• Um sicherzustellen, dass eine Immobilie in der Familie bleibt
• Um einem langjährigen Mieter eine Perspektive zu geben
• Um eine künftige Verkaufsabsicht gegenüber einem konkreten Interessenten festzuhalten

Mögliche Nachteile

• Ein eingetragenes Vorkaufsrecht reduziert die Attraktivität der Immobilie für Drittinteressenten, da sie nicht wissen, ob sie das Objekt erhalten werden. 
• Der Eigentümer ist rechtlich gebunden – auch bei persönlichen Zerwürfnissen mit dem Vorkaufsberechtigten. 
• Der Marktwert kann sinken, da das Objekt vorbelastet ist und nicht ohne Einschränkungen auf dem freien Markt verkauft werden kann. 

Der Verkaufsprozess mit Vorkaufsrecht

Ist eine Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet, läuft der Verkaufsprozess in mehreren Etappen ab:

1. Verkauf mit Drittkäufer planen: Auch mit bestehendem Vorkaufsrecht kann ein regulärer Kaufvertrag mit einem Dritten erstellt und unterschrieben werden.
2. Berechtigte schriftlich informieren: Nach Vertragsabschluss müssen alle Vorkaufsberechtigten formell und schriftlich benachrichtigt werden.
3. Frist zur Ausübung des Rechts: Ab Empfang der Mitteilung haben diese drei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht geltend zu machen.
4. Vertragseintritt: Der Berechtigte kann den Vertrag zu identischen Konditionen übernehmen.

Achtung: Eine blosse Verkaufsabsicht löst noch keinen Vorkaufsfall aus – erst der unterschriebene Vertrag zählt.

Falls die Mitteilungspflicht verletzt wird, kann das Recht nachträglich durchgesetzt werden: 

• Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, darf der Vorkaufsberechtigte die Immobilie nachträglich für sich beanspruchen. 
• Besteht kein Grundbucheintrag, kann der Vorkaufsberechtigte Anrecht auf Schadenersatz klagen. 

Was Käufer beachten sollten

Als Kaufinteressent sollten Sie vor Vertragsabschluss gründlich prüfen, ob:

• gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte bestehen
• ein solches Recht im Grundbuch eingetragen ist – was das Risiko erhöht, die Immobilie nachträglich wieder zu verlieren

Kritisch: Bei einem im Grundbuch eingetragenen Recht kann der Vorkaufsberechtigte auch nach dem Eigentumsübertrag die Immobilie beanspruchen – ohne Rückerstattung des Kaufpreises durch den Verkäufer.

Rechte und Pflichten der Vorkaufsberechtigten

Wer über ein gültiges Vorkaufsrecht verfügt, kann dieses innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung über den Verkauf ausüben. Dabei gilt:

• Beim limitierten Vorkaufsrecht gelten die festgelegten Bedingungen
• Beim unlimitierten Vorkaufsrecht gelten die gleichen Bedingungen wie für den Drittkäufer
• Der Berechtigte muss finanziell in der Lage sein, den Kaufpreis zu bezahlen
• Die Ausübung des Rechts ist freiwillig

Wann das Vorkaufsrecht

Nicht jeder Eigentumsübergang löst automatisch einen Vorkaufsfall aus. Ausnahmen sind u. a.:

• Schenkungen
• Erbteilungen
• Tauschgeschäfte ohne marktübliche Gegenleistung
• Verkauf unter Vorbehalt einer besonderen Gegenleistung (z. B. Pflegevertrag)

Ein Vorkaufsrecht kann also nur geltend gemacht werden, wenn es sich um ein kaufähnliches Geschäf“ mit marktüblichem Preis handelt.

Fazit: So handeln Sie richtig beim Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht ist ein bedeutendes Instrument, das Käufern, Verkäufern und Berechtigten klare Rechte und Pflichten auferlegt. Unabhängig davon, ob Sie gerade verkaufen, kaufen oder vorkaufsberechtigt sind:

• Lassen Sie das Grundbuch prüfen
• Klären Sie Ihre Informationspflichten
• Nutzen Sie rechtliche Beratung, um Fehler zu vermeiden

Ein erfahrener Immobilienmakler oder Jurist kann Ihnen helfen, das Vorkaufsrecht korrekt einzuordnen und rechtssicher damit umzugehen.

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