Immobilienfinanzierung im Ausland: Welche Bank kommt infrage?

Viele Schweizer Käufer:innen träumen davon, eine Immobilie im grenznahen Ausland zu erwerben – sei es als Erstwohnsitz, Feriendomizil oder Kapitalanlage. Doch sobald es um die Finanzierung geht, stellt sich schnell eine zentrale Frage: Welche Bank kommt für eine Auslandsimmobilie überhaupt infrage? Wir geben Ihnen eine umfassende Übersicht.

Warum eine Immobilie im Ausland kaufen?

Ein Haus oder eine Wohnung im Ausland zu erwerben, ist längst keine Seltenheit mehr – besonders in Regionen nahe der Schweizer Grenze. Dafür gibt es gute Gründe:

• Attraktive Immobilienpreise: In Ländern wie Deutschland, Frankreich oder Italien liegen die Kaufpreise oft deutlich unter dem Schweizer Niveau.
• Niedrigere Lebenshaltungskosten: Gerade für Ruheständler oder Grenzgänger kann ein Lebensmittelpunkt im Ausland wirtschaftlich sehr attraktiv sein.
• Rechtssicherheit und Nähe: Vor allem in Deutschland sind die Kaufprozesse ähnlich strukturiert wie in der Schweiz. Die sprachliche und kulturelle Nähe erleichtert den Erwerb.
• Keine Einschränkungen für Ausländer: Die meisten Nachbarstaaten erlauben den Immobilienkauf durch Schweizer Staatsangehörige ohne grosse Hürden. 

Schweizer Banken: Kaum Interesse an Auslandsfinanzierungen

Wer davon ausgeht, dass die eigene Hausbank in der Schweiz bei einem Kauf im Ausland einfach mitzieht, wird in der Regel enttäuscht. Die meisten Schweizer Banken vergeben grundsätzlich keine Hypotheken für Immobilien ausserhalb der Landesgrenzen.

Aber warum nicht? Das zentrale Problem liegt in der mangelnden Absicherung. Eine Bank in der Schweiz kann zwar problemlos ein Pfandrecht an einer hiesigen Liegenschaft eintragen. Im Ausland jedoch ist die Durchsetzung eines Pfandrechts oft komplex, teuer oder sogar unmöglich. Das damit verbundene Risiko ist für viele Institute schlicht zu hoch.

Ausnahmen: Diese Schweizer Banken finanzieren Immobilien im Ausland

Es gibt dennoch Ausnahmen – vor allem bei Immobilien in unmittelbarer Grenznähe. Einige Banken bieten unter bestimmten Voraussetzungen Finanzierungslösungen an: 

• Crédit Agricole (Suisse): Speziell im Raum Basel für Käufe in Süddeutschland oder dem Elsass aktiv.
• Genfer Kantonalbank: Teilweise Finanzierungen in Frankreich möglich, insbesondere für Kunden mit persönlichem Bezug zur Region.
• Schaffhauser Kantonalbank: Bekannt für ihr Engagement bei Immobilienfinanzierungen in Süddeutschland nahe der Grenze.

Tipp: Fragen Sie gezielt bei regionalen Banken nach, die bereits Erfahrung mit Grenzregionen haben. In vielen Fällen kann eine persönliche Beratung zu überraschenden Finanzierungsmöglichkeiten führen.

Alternative Finanzierungswege für Auslandsimmobilien

Wenn Schweizer Banken keine Option sind, bieten sich andere Wege an:

1. Finanzierung über eine lokale Bank im Zielland

Die gängigste und oft unkomplizierteste Lösung. Wer eine Immobilie in Deutschland kaufen möchte, kann sich direkt an eine deutsche Bank wenden. Als Schweizer Kunde – insbesondere als Grenzgänger mit regelmässigem Einkommen – stehen die Chancen gut.

Vorteil: Lokale Banken kennen den Markt, die Bewertungslogik und können die Immobilie vor Ort prüfen – das erhöht die Chancen auf eine Finanzierung.

2. Ausländische Bank mit Niederlassung in der Schweiz

Einige internationale Banken sind sowohl in der Schweiz als auch im Zielland aktiv. Hier besteht die Möglichkeit, mit einem Ansprechpartner vor Ort zu arbeiten, der gleichzeitig auf den ausländischen Immobilienmarkt zugreifen kann.

3. Privatkredit

Eine mögliche, aber oft teure Variante. Ohne Besicherung kann ein solcher Kredit Zinssätze im zweistelligen Bereich mit sich bringen. Er eignet sich eher zur Zwischenfinanzierung oder für kleinere Beträge.

4. Eigenkapitalfinanzierung

Wer über ausreichend Mittel verfügt, kann die Immobilie komplett ohne Bank finanzieren. Der Vorteil: maximale Flexibilität und keine Zinskosten. Der Nachteil: Kapitalbindung und fehlender Leverage-Effekt. 

Beispiel: Finanzierung einer Immobilie in Süddeutschland

Ein Schweizer Käufer interessiert sich für eine Wohnung in Konstanz – nur wenige Kilometer von der Schweizer Grenze entfernt. Die Chancen auf eine Finanzierung sind in diesem Fall besonders gut:

• Lokale Banken wie Sparkassen oder Volksbanken sind mit Schweizer Kunden vertraut.
• Dokumente in deutscher Sprache und Vergleichbarkeit der Bewertungsgrundlagen erleichtern den Prozess.
• Grenzgänger-Status oder ein Einkommen in Schweizer Franken kann je nach Bank vorteilhaft sein.

Worauf Sie beim Immobilienkauf im Ausland achten sollten

Egal wie Sie die Immobilie finanzieren, es gilt einige grundlegende Aspekte zu berücksichtigen:

• Notarielle Begleitung ist Pflicht, in Ländern wie Deutschland ist ein Notar zwingend vorgeschrieben. 
• Kaufnebenkosten unterscheiden sich: In Deutschland etwa fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt.
• Absicherung durch Verträge: Lassen Sie alle Verträge von einem Fachanwalt für Immobilienrecht im jeweiligen Land prüfen.
• Wechselkursrisiken: Bei Finanzierung oder Einkommen in CHF und Immobilie in EUR entstehen Währungsrisiken.

Immobilienfinanzierung im Ausland und steuerliche Aspekte

Der Kauf einer Immobilie im Ausland hat nicht nur Auswirkungen auf die Finanzierung, sondern kann auch steuerliche Konsequenzen mit sich bringen. Schweizer Käufer sollten diese nicht unterschätzen – insbesondere wenn Mieteinnahmen generiert oder ein späterer Verkauf geplant ist.

Folgende Punkte sind besonders relevant:

• Grundsteuer und Einkommensbesteuerung im Ausland: Länder wie Deutschland oder Frankreich erheben Grundsteuern sowie Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen – auch von Ausländern.
• Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Dank DBA zwischen der Schweiz und vielen Nachbarstaaten lässt sich eine doppelte Besteuerung meist vermeiden, aber nicht in jedem Detailfall vollständig ausschliessen.
• Keine Vermögens- und Einkommensssteuer in der Schweiz, aber...: Auslandsimmobilien werden von der Schweiz nicht als Vermögen und Einkommen besteuert. Die Einkünfte sowie der Vermögenswert müssen aber in der Schweizer Steuererklärung deklariert werden, weil die Steuerprogression vom gesamten Einkommen und Vermögen abhängt, auch dem Teil, der im Ausland steuerpflichtig ist.

Tipp: Eine frühzeitige steuerliche Beratung durch einen Treuhänder mit grenzüberschreitender Expertise ist sinnvoll, um Überraschungen zu vermeiden.

Fazit: Die Finanzierung ist möglich – aber nicht immer mit der Schweizer Hausbank

Ein Immobilienkauf im Ausland kann eine attraktive Option sein, vor allem in grenznahen Regionen. Die Finanzierung erfordert jedoch oft einen anderen Weg als gewohnt:

• Schweizer Banken finanzieren nur in Ausnahmefällen – meist in Grenzregionen.
• Lokal ansässige Banken im Zielland sind die beste Anlaufstelle für eine solide Finanzierung.
• Eine gute Vorbereitung und Beratung sind entscheidend – besonders im Hinblick auf rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragen.

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