Wertvermehrende Investitionen: Immobilienwert gezielt steigern

Wertvermehrende Investitionen sind ein zentrales Thema für Eigentümer und Vermieter, die ihre Immobilie nicht nur erhalten, sondern aktiv aufwerten möchten. Anders als reine Unterhaltsarbeiten führen diese Investitionen zu einer messbaren Verbesserung des Objekts – sei es durch höheren Komfort, moderne Ausstattung oder gesteigerte Energieeffizienz. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Massnahmen als wertvermehrend gelten, wie sie finanziert werden können, welche steuerlichen Besonderheiten gelten und wann sich solche Investitionen wirklich lohnen.

Was bedeutet „wertvermehrend“ bei einer Immobilie?

Im Immobilienbereich unterscheidet man grundsätzlich zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen:

• Werterhaltend sind alle Massnahmen, die den bestehenden Zustand einer Immobilie sichern oder wiederherstellen, z. B. der Austausch defekter Geräte, Anstriche oder Reparaturen eines defekten Bauteils (z.B. undichtes Dach). 
• Wertvermehrend ist eine Investition dann, wenn sie den ursprünglichen Zustand der Immobilie verbessert – durch neue Funktionen, mehr Fläche oder eine höhere Energieeffizienz.

Beispiele:

• Das Ersetzen eines alten Backofens durch ein gleichwertiges Modell ist werterhaltend.
• Der Einbau eines Induktionsherds mit integrierter Dunstabzugshaube ist wertvermehrend, wenn vorher ein alter Herd ohne Dunstabzugshaube eingebaut war.

Typische Beispiele für wertvermehrende Investitionen

Folgende Massnahmen gelten in der Regel als wertvermehrend – je nach Ausgangszustand der Immobilie:

1. Flächenerweiterungen und Umbauten

• Ausbau des Dachgeschosses oder Kellers
• Anbau eines Balkons, Wintergartens oder Carports
• Errichtung zusätzlicher Wohnräume

2. Aufwertung der Ausstattung

• Einbau einer modernen Einbauküche, wenn vorher keine vorhanden war
• Nachrüstung von Waschmaschine oder Geschirrspüler
• Erneuerung von Böden (z. B. Laminat durch Parkett)

3. Verbesserungen im Aussenbereich

• Neugestaltung des Gartens oder Einbau eines Pools
• Bau einer Terrasse oder Pergola
• Erstellung von Sichtschutzanlagen oder Einfriedungen

4. Energetische Sanierungen

• Wärmedämmung von Dach oder Fassade
• Einbau von Dreifachverglasung Ersatz der Heizanlage durch Wärmepumpe oder Pelletheizung
• Installation von Photovoltaikanlagen

Finanzierungsmöglichkeiten für wertvermehrende Investitionen

Wertvermehrende Investitionen können hohe Kosten verursachen. Eigentümer haben jedoch verschiedene Finanzierungsoptionen:

Hypothekenerhöhung

Bei genügend freiem Belehnungswert kann die bestehende Hypothek aufgestockt werden. Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Immobilienwerts, verlangen aber Nachweise über den geplanten Nutzen.

Baukredit

Für umfangreichere Bauvorhaben eignet sich ein Baukredit. Er wird in Tranchen ausbezahlt und nach Projektabschluss meist in eine Hypothek umgewandelt.

Bezug von Vorsorgegeldern

Aus der 2. Säule können Gelder alle fünf Jahre für selbstgenutztes Wohneigentum bezogen werden. Diese Möglichkeit ist aber an strenge Bedingungen gebunden.

Fördergelder und Subventionen

Für energetische Massnahmen bestehen je nach Kanton und Gemeinde Förderprogramme, etwa im Rahmen von Gebäudeprogrammen. Diese sollten frühzeitig geprüft und beantragt werden. 

Steuerliche Behandlung: Was darf abgezogen werden?

Die steuerliche Absetzbarkeit unterscheidet sich je nach Art der Investition:

Hinweis: Seit 2020 dürfen energetische Investitionen auf bis zu drei Steuerperioden verteilt werden, was eine optimale Ausnutzung der Abzüge ermöglicht.

Auswirkungen auf Mietverhältnisse

Bei vermieteten Objekten stellt sich die Frage, ob wertvermehrende Investitionen zu einer Mietzinserhöhung berechtigen.

Grundsatz:

• Werterhaltende Investitionen sind im Mietzins enthalten.
• Wertvermehrende Massnahmen können zur Erhöhung des Mietzinses führen – sofern der Mehrwert nachgewiesen werden kann.

Beispiele:

• Neue Küche mit höherem Ausbaustandard: Mietzinsanpassung möglich
• Austausch einer defekten Heizung durch ein gleichwertiges Modell: keine Erhöhung möglich

Die Erhöhung muss verhältnismässig sein und darf Mieter nicht unangemessen belasten. In vielen Fällen erkennt die Schlichtungsbehörde einen Kostenanteil von 50–70 % als angemessen an. 

Lohnt sich eine wertvermehrende Investition vor dem Verkauf?

Ob und welche Investitionen vor einem Verkauf sinnvoll sind, hängt vom Zustand des Objekts, der Marktlage und der Zielgruppe ab.

Sinnvoll sind:

• Massnahmen mit breiter Akzeptanz (z. B. Dämmung, moderne Heizung)
• Kleine, günstige Reparaturen und Schönheitsrenovationen für einen gepflegten Eindruck
• energetische Sanierungen mit Steuer- oder Fördervorteilen

Weniger empfehlenswert:

• teure Innenausbauten nach persönlichem Geschmack
• Luxusinvestitionen 
• Massnahmen, deren Amortisation viele Jahre dauert

Tipp: Lassen Sie sich bei Verkaufsabsicht von einem Immobilienprofi beraten – dieser kann den potenziellen Mehrwert einer wertvermehrenden Investition realistisch einschätzen.

Fazit

Wertvermehrende Investitionen bieten grosses Potenzial – sowohl zur Steigerung des Wohnkomforts als auch zur langfristigen Wertentwicklung einer Immobilie. Sie sollten jedoch sorgfältig geplant, finanziert und steuerlich berücksichtigt werden. Wer gezielt in den Bestand investiert, kann nicht nur profitieren, sondern auch nachhaltige Werte schaffen – für sich selbst oder zukünftige Eigentümer.