Wohnfläche berechnen: So wird die Fläche Ihrer Immobilie richtig ermittelt

Ob beim Verkauf, bei der Vermietung oder bei der Planung von Um- und Neubauten: Die präzise Ermittlung der Wohnfläche ist von zentraler Bedeutung. In der Schweiz gibt es jedoch keine einheitliche Regelung, was genau zur Wohnfläche zählt. Stattdessen existieren verschiedene Flächenbegriffe und Normen, die jeweils einen anderen Umfang an Flächen einbeziehen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Arten von Flächen unterschieden werden, welche Normen für die Berechnung in der Schweiz gelten – und welche Angaben für eine verlässliche Bewertung Ihrer Immobilie entscheidend sind.

Kurzüberblick: Was Sie über die Wohnflächenberechnung wissen sollten

• Zwei Normen sind in der Schweiz relevant: Die SIA-Norm 416 (Hauptnutzfläche) und das Wohnungs-Bewertungs-System (Nettowohnfläche) des Bundesamts für Wohnungswesen. Nicht jede Fläche zählt zur Wohnfläche: Balkone, Kellerräume oder Garagen werden in der Regel nicht berücksichtigt.
• Die Raumhöhe ist entscheidend: Räume unter 1,5 m Höhe zählen nicht zur Nettowohnfläche.
• Netto oder Brutto?: Die Bruttofläche umfasst auch die Wandstärken – die Nettofläche hingegen nicht.

Was versteht man unter Wohnfläche?

Der Begriff Wohnfläche bezeichnet jene Flächen innerhalb einer Immobilie, die zum dauerhaften Aufenthalt geeignet und entsprechend nutzbar sind. Doch was genau darunterfällt, hängt davon ab, welcher Norm man folgt.

Zwei Berechnungsgrundlagen im Vergleich

In der Schweiz sind zwei Definitionen gängig:

1. Hauptnutzfläche (HNF) gemäß der SIA-Norm 416
2. Nettowohnfläche (NWF) laut dem Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) des Bundes

Beide Modelle überschneiden sich weitgehend, unterscheiden sich jedoch in einzelnen Details, die bei der Berechnung den Ausschlag geben können.

Die Hauptnutzfläche (nach SIA 416)

Die Hauptnutzfläche umfasst sämtliche Räume, die direkt dem Wohnen dienen – darunter auch Flächen mit fix verbauten Elementen wie Küchenschränken, Badewannen oder Einbaugeräten.

Nicht enthalten in der Hauptnutzfläche sind:

• Balkone und Terrassen
• Keller, Estriche und Garagen
• Aussenflächen und nicht beheizbare Räume

Diese Definition kommt vor allem im Bauwesen und bei Planungsprozessen zur Anwendung

Die Nettowohnfläche (nach WBS)

Die Nettowohnfläche berücksichtigt alle begehbaren und belegbaren Bodenflächen innerhalb der Wohnung, vorausgesetzt, sie erfüllen folgende Kriterien:

• Mindesthöhe: mind. 1,5 Meter
• Beheizbarkeit: Die Räume müssen beheizbar sein
• Bewohnbarkeit: Nutzung muss ganzjährig möglich sein

Auch kleinere Räume wie beheizte Abstellkammern oder Vorratsräume fließen mit ein, sofern sie diese Anforderungen erfüllen.

Unterschiede zwischen Hauptnutzfläche und Nettowohnfläche

Obwohl beide Konzepte ähnlich sind, gibt es zwei wesentliche Unterschiede:

Diese Unterschiede können – je nach Immobilie – zu abweichenden Quadratmeterangaben führen.

Nettofläche vs. Bruttofläche: Wo liegt der Unterschied?

Bei der Flächenangabe sollte stets geklärt werden, ob es sich um eine Netto- oder Bruttoangabe handelt:

• Nettofläche: Reine Nutzfläche ohne Wände, Pfeiler und Schächte Bruttofläche: Einschließlich Wandquerschnitte und Bauteile

Für Verkauf oder Mietberechnung ist meist die Nettofläche relevant, da sie den tatsächlich nutzbaren Raum abbildet.

Welche Flächen zählen

Die folgenden Flächen werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt:

• Balkone, Terrassen, Loggien (Ausnahme: beheizbarer Wintergarten)
• Kellerräume und Estriche
• Garagen und Carports
• Unbeheizte Nebenräume oder technische Räume
• Flächen mit einer Raumhöhe unter 1,5 

Besonderheit: Wintergärten gelten nur dann als Wohnfläche, wenn sie beheizbar und das ganze Jahr über nutzbar sind.

Weitere Flächenbegriffe im Überblick

Nebennutzfläche (NNF)

Zur Nebennutzfläche gehören alle Räume, die nicht zur Hauptnutzung zählen, aber dennoch zur Immobilie gehören:

• Waschküchen
• Schutzräume
• Keller- und Estrichabteile
• Lager- oder Putzräume

In Kombination mit der Hauptnutzfläche ergibt sich daraus die Gesamt-Nutzfläche.

Aussenfläche

Die Aussenfläche umfasst jene Teile der Immobilie, die sich im Freien befinden:

• Balkon und Terrasse
• Garten
• Aussenstellplatz

Diese Flächen sind bei Bewertungsverfahren oft nur zu einem Bruchteil anrechenbar oder bleiben ganz unberücksichtigt.

Grundfläche

Die Grundfläche beschreibt die Fläche, die das Gebäude selbst auf dem Boden einnimmt, also den Umfang des Bauwerks auf Parzellenebene.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche wird durch die amtlich eingetragenen Grenzen bestimmt und umfasst das gesamte Areal laut Grundbuch.

Warum ist die korrekte Wohnflächenberechnung so wichtig?

Der Preis pro Quadratmeter ist ein entscheidender Faktor bei:

• Immobilienbewertungen
• Festlegung des Mietzinses
• Finanzierung über eine Hypothek
• Versicherungswerten

Eine zu hoch oder zu niedrig angesetzte Wohnfläche kann zu Fehleinschätzungen von mehreren Zehntausend Franken führen. Wer also eine Liegenschaft vermieten oder verkaufen möchte, sollte die Wohnfläche korrekt und normgerecht berechnen – am besten mit professioneller Unterstützung.

Fazit: Genauigkeit schafft Vertrauen

Die Berechnung der Wohnfläche ist kein Bauchentscheid, sondern ein technischer Prozess, der fundiertes Wissen über Normen und Flächenarten erfordert. Für Eigentümer, Käufer, Mieter und Investoren gilt gleichermaßen: Je transparenter und nachvollziehbarer die Angaben, desto besser lässt sich eine Immobilie bewerten und vergleichen.