Achat, rénovation et revente en Suisse

Le modèle "acheter-rénover-revendre" séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers, qu’ils soient professionnels ou particuliers avertis. Il consiste à acquérir un bien ancien, à le valoriser par des travaux, puis à le revendre avec une plus-value. En Suisse, ce type d’opération est encadré par un environnement fiscal spécifique et un marché exigeant. L’attrait réside dans la stabilité des prix, la forte demande dans certaines zones, et les possibilités de valorisation d’un bien mal exploité ou mal présenté.

Étape 1 : bien choisir le bien à acheter

La réussite d’une opération commence par une bonne acquisition. Il faut identifier des biens avec un potentiel de valorisation, idéalement :

• Mal entretenus mais structurellement sains
• Mal présentés (photos, annonces peu engageantes)
• Sous-évalués par rapport au marché local
• Situés dans des zones avec une forte demande

Critères essentiels à considérer :

• Localisation (centre-ville, proximité des transports, écoles)
• Surface et disposition du bien
• Possibilités de transformation (ouverture, extension, création de pièces supplémentaires)
• État général du bâtiment (toiture, façade, installation électrique)

Étape 2 : estimer les coûts de rénovation

Une rénovation mal estimée peut faire basculer un projet rentable en perte. Il est donc essentiel d’obtenir plusieurs devis et d’inclure :

• Travaux de gros œuvre (charpente, toiture, fondations)
• Isolation, chauffage, fenêtres (critères énergétiques)
• Cuisine et salles d’eau (souvent les plus coûteux)
• Revêtements sols et murs, peinture
• Aménagements extérieurs éventuels

Exemple de budget de rénovation (pour 100 m²)

À cela s’ajoutent les frais d’architecte (8 à 12% du montant des travaux) si une autorisation est requise.

Étape 3 : connaître les règles fiscales

La revente rapide d’un bien après rénovation est soumise à la fiscalité sur la plus-value immobilière. Celle-ci varie selon les cantons et dépend notamment :

• De la durée de détention du bien
• Du montant de la plus-value nette
• Des travaux justifiables (factures à fournir)

Exemple : Canton de Vaud

• Moins de 1 an : impôt jusqu’à 50% de la plus-value
• Après 5 ans : impôt réduit à 20–25%
• Après 10 ans : impôt minimum (env. 10–15%)

Les dépenses liées à la rénovation peuvent être déduites si elles sont dûment documentées.

Étape 4 : financement du projet

La plupart des banques n’accordent pas de financement hypothécaire pour des biens destinés à être revendus rapidement. Il faut donc prévoir :

• Un financement en fonds propres ou crédit de construction
• Une capacité de portage des coûts pendant les travaux
• Un plan clair de sortie avec estimation de revente

Certaines banques acceptent un prêt-pont si le projet est bien structuré et justifié par une estimation professionnelle.

Étape 5 : organiser et suivre les travaux

Un bon suivi de chantier est crucial pour :

• Respecter les délais (risque de vacance = perte de revenus)
• Éviter les surcoûts (devis non respectés, imprévus)
• Garantir la qualité des finitions (impact sur le prix de vente)

Conseil : travailler avec des entreprises locales réputées et fixer des jalons contractuels pour chaque étape du chantier.

Étape 6 : revendre efficacement

Une fois les travaux terminés, il faut valoriser le bien pour en tirer le meilleur prix. Cela passe par :

• Des photos professionnelles et une annonce soignée
• Une estimation de prix réaliste selon le marché local
• Un partenariat avec une agence immobilière si vous n’êtes pas expérimenté

La présentation du bien joue un rôle déterminant. Un appartement rénové mais mal présenté peut rester sur le marché trop longtemps.

Résumé des coûts typiques à prévoir

Si le bien est revendu CHF 850'000, la plus-value brute est de CHF 115'000, à laquelle il faudra soustraire l’impôt sur la plus-value.

FAQ – Questions fréquentes sur l’achat-rénovation-revente

Peut-on vivre dans le bien avant de le revendre ? Oui, cela peut permettre d’alléger la fiscalité sur la plus-value dans certains cantons.

Un permis de construire est-il nécessaire pour rénover ? Oui, dès qu’il y a modification de structure, changement d’affectation ou agrandissement.

Les plus-values sont-elles toujours imposées ? Oui, mais le taux diminue avec la durée de détention et selon les travaux effectués.

Peut-on faire plusieurs opérations par an ? Oui, mais attention : l’administration fiscale pourrait vous considérer comme professionnel, avec une fiscalité plus lourde.