Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien immobilier dans le canton de Vaud, un impôt spécifique s’applique : l’impôt sur le gain immobilier. Il ne concerne pas la valeur totale du bien, mais la plus-value nette réalisée depuis l’achat. Cet impôt peut avoir un impact significatif sur le produit de la vente, d’où l’intérêt de bien en comprendre le fonctionnement en amont.

Qui perçoit l’impôt sur le gain immobilier ?

Dans le canton de Vaud, la compétence revient au Canton, qui reverse ensuite 5/12 du montant à la commune où se situe le bien.

• Si le bien est situé sur plusieurs communes, le gain imposable est réparti entre elles proportionnellement.
• Cette fiscalité locale permet notamment de financer les infrastructures publiques.

Taux d’imposition : un système proportionnel dégressif

Contrairement à d'autres cantons suisses où le taux peut varier en fonction du montant du gain, Vaud applique un taux proportionnel, mais modulé en fonction du temps de détention.

Plus un bien est détenu longtemps, moins l’impôt est élevé.

Doublement des années en cas d’occupation personnelle

Le canton encourage la détention à long terme et l’usage personnel du bien :

• Les années où le vendeur a occupé le bien à titre principal comptent double.
• Cela peut significativement réduire l’impôt final si l’occupation est bien documentée.

Moniste ou dualiste ? Le système fiscal vaudois

Le canton de Vaud utilise le système moniste :

• Si le bien est détenu dans le cadre d’un patrimoine privé, le gain est imposé séparément de l’impôt sur le revenu.
• Si le bien est utilisé dans une activité commerciale (ex. : promoteur immobilier), alors le gain est intégré à l’impôt sur le revenu ou le bénéfice.

Cela permet une distinction claire entre investisseurs particuliers et professionnels.

Quand l’impôt s’applique-t-il ? Quel seuil minimum ?

Il existe une franchise fiscale : les gains inférieurs à CHF 5’000.- sont exonérés.

• Dès CHF 5’001.- de gain net, l’impôt s’applique.
• Le calcul est réalisé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, en tenant compte des frais d’acquisition et d’amélioration documentés.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Vente rapide avec plus-value

• Achat : CHF 600’000
• Vente 1 an plus tard : CHF 750’000
• Gain brut : CHF 150’000 → Taxé à 30% = CHF 45’000

Exemple 2 : Vente après 15 ans d’occupation personnelle

• Achat : CHF 500’000
• Vente : CHF 800’000
• Gain net : CHF 300’000
• Détention double (15 ans x 2) = 30 ans → Taux ≈ 7%
• Impôt ≈ CHF 21’000

Utilisez un simulateur fiable

Vous pouvez estimer gratuitement l’impôt sur le gain immobilier via le calculateur en ligne Neho du canton de Vaud :

👉 Simulateur impôt sur les gains immobiliers – Canton de Vaud

Acheter avec intelligence, revendre avec sérénité

Chez Acheteur.ch, nous vous accompagnons tout au long du processus d’achat, avec une vision complète du cycle de vie d’un bien. Anticiper les coûts à la revente (dont les impôts) fait partie intégrante d’un bon projet immobilier.

Nos partenaires peuvent également vous aider pour :

• Optimiser votre fiscalité
• Réaliser une estimation gratuite du bien
• Accompagner une vente future en toute transparence

FAQ – Foire aux questions

Quel est le taux d’imposition sur un gain immobilier à Vaud ?

Le taux est dégressif : de 30% si le bien est revendu dans l’année à 7% après 24 ans.

Les frais de notaire ou de rénovation sont-ils déductibles ?

Oui, certains frais comme ceux liés à l’achat ou à des rénovations majeures peuvent être déduits du gain.

Dois-je payer cet impôt même si je rachète un autre bien ?

Dans certains cas (exonération différée), une réaffectation immédiate peut reporter l’impôt, mais cela reste complexe et à valider avec un spécialiste.

Si je perds de l’argent à la revente, dois-je payer un impôt ?

Non, il n’y a pas d’impôt si vous ne réalisez pas de gain net positif.