Tout comprendre sur le prêt hypothécaire suisse en 5 minutes

Votre projet immobilier est prêt ? Vous savez quel type de bien vous fait rêver ? Excellent ! Il faut à présent voir comment financer ce rêve

Et pour le financer, vous n’avez pas vraiment le choix ; vous allez devoir souscrire une hypothèque auprès d’une banque.

Petit point de vocabulaire : en Suisse, on parle d’hypothèque ou de prêt hypothécaire pour faire référence au prêt immobilier que nous accorde la banque.

Le financement immobilier suisse résumé en 2 phrases : 

Pour faire très simple, voici comment se passe un financement en Suisse :

Vous devez réunir 20 % minimum du prix de la maison/appartement qui vous intéresse en fonds propres. Puis, vous allez voir une banque et demandez qu’elle vous prête les 80 % restants. 

Voilà les règles de base (en ultra-simplifié). Maintenant, analysons cela de plus près : 

Il y a 3 notions importantes à connaître lorsque l’on parle de financement :

1. Les fonds propres : minimum 20 % de l’opération totale,
2. La dette hypothécaire de 1er et 2e rang,
3. La soutenabilité financière, ou tenue des charges, du prêt hypothécaire.

Ces trois notions étant clé pour comprendre comment fonctionne le financement immobilier en Suisse, nous allons prendre le temps de les détailler dans les lignes qui suivent :

Focus sur les fonds propres nécessaire pour une hypothèque

On appelle “fonds propres” tous les apports personnels que l’acquéreur investit dans l’achat de son bien immobilier. Le pourcentage de fonds propre va varier en fonction du type d’investissement que vous réalisez.

Montant usuel de fonds propres en fonction du type de bien :

• Résidence principale : 20 %
• Résidence secondaire : 30 %
• Objet de luxe (emplacement unique + finitions exceptionnelles) : 50 %
• Objet de rendement : entre 20 et 30 %
• Terrain à bâtir (pour une résidence principale) : 40 %
• Immeuble commercial : 35 %

Point important : les frais de notaires ne sont, en principe, pas financés par la banque et doivent être couverts par vos liquidités propres. Vous devez donc ajouter environ 5 % de frais (émoluments, droit de mutation, inscription au registre foncier, etc.).

Que puis-je utiliser en fonds propre ?

Pour que votre dossier d’hypothèque soit considéré par la banque, vous devez structurer vos fonds propres de la manière suivante :

50 % des fonds propres : votre épargne 

50 % des fonds propres (ou minimum 10 % de la valeur du bien) doivent impérativement venir de votre épargne. Peut être considéré comme épargne :

• L’argent que vous avez sur un compte épargne,
• Les liquidités que vous avez sur un compte courant,
• Les espèces que vous avez à domicile (ex. dans un coffre)

50 % des fonds propres restants : LPP, 3e pilier, nantissement…

Vous pouvez compléter vos fonds propres en utilisant les solutions suivantes :

• L’argent de votre LPP,
• L’argent de votre 3e pilier,
• Le nantissement de titres (actions, obligations, parts de fonds de placements, valeur de rachat d’une police d’assurance libre),
• Les prêts d’un tiers,
• Les travaux personnels (si vous avez la capacité de réaliser vous-même des travaux et que vous pouvez attester d’un réel savoir-faire).

Dans tous les cas, et ce quel que soit le ou les leviers que vous utilisiez, cela ne peut pas représenter plus de 10 % de la valeur totale du bien.

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Peut-on négocier avec la banque pour mettre moins de fonds propres ?

Sur le papier, non. Chaque pays a une politique différente en matière de financement immobilier et la Suisse est, en principe, très ferme sur la règle des 20 % (+5 % pour le notaire) d’apport pour l’achat d’un bien en résidence principale.

En réalité, oui. Il arrive que certains dossiers arrivent à se faire financer avec seulement 10 % de fonds propre. Ce n’est évidemment pas le cas de tout le monde, loin de là, mais ça reste une possibilité.

Focus sur le prêt hypothécaire suisse

Le financement hypothécaire est un sujet très vaste avec de nombreuses petites subtilités. Pour des soucis de clarté et de concision, nous ne présenterons ici que les règles les plus fréquentes qui s’appliqueront dans la majorité des cas. 

La première chose à savoir est qu’une hypothèque est séparée en deux rangs :

Hypothèque de 1er rang vs. Hypothèque de 2e rang

Hypothèque de 1er rang : elle correspond en général à environ 66 % de la valeur du bien. Il n’est pas obligatoire de rembourser cette partie-là de l’hypothèque. En effet, la banque ne prend aucun risque à prêter ces 66 %, car elle sait que, même en cas de vente forcée de votre bien, elle récupérera suffisamment pour se rembourser.

Hypothèque de 2ᵉ rang : elle correspond aux 14 % restants. Cette hypothèque doit être amortie (remboursé) en 15 ans maximum.

À noter que la somme de 66 % et 14 % correspond au 80 % que la banque vous prête sous forme d’hypothèque, les 20 % restants étant vos fonds propres discutés précédemment.

Bien que votre emprunt se divise en deux rangs d’hypothèques différents, les intérêts portent, eux, sur la totalité de ce que la banque vous a prêté, soit 80 % du prix d’achat du bien

Les principaux types d’hypothèques :

Les hypothèques à taux fixe : c’est un emprunt avec un taux d’intérêt fixe, défini lors de la signature du contrat. La durée de l’emprunt peut s’étaler de 1 à 25 ans. L’énorme avantage de cette solution est qu’elle permet de fixer son budget, au franc près, pour le remboursement de son bien. L’inconvénient principal est qu’il y a des frais de résiliation anticipée très élevés si vous cassez votre hypothèque avant le terme. 

L’hypothèque à taux variable : c’est un emprunt sans durée fixe. Vous pouvez donc la résilier rapidement (moyennant un délai de 3 à 6 mois). Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt de cette hypothèque varie en fonction du temps et des conditions de marché. Vous prenez donc le risque que ce taux augmente au cours du temps. En pratique, cette hypothèque est très peu utilisée et on lui préfèrera l’utilisation du SARON (voir ci-dessous).

L’hypothèque SARON : c’est un emprunt dont le taux peut varier tous les trois mois. Elle est en général conclue pour une durée de 3 ou 5 ans. L’avantage du SARON est de, historiquement, proposer des taux d’intérêts très bas. L’inconvénient reste là aussi l’impossibilité de prévoir son budget.

Les deux principaux types d’amortissement 

Autre particularité du financement bancaire, il est possible de rembourser son emprunt de deux manières différentes :

Amortissement direct : avec cette formule, vous remboursez régulièrement votre hypothèque au prêteur (souvent de manière mensuelle). Vous baissez alors votre dette ainsi que la charge d’intérêts. Mais cela veut aussi dire que le montant déductible de vos impôts diminue, car votre dette diminue progressivement au fur et à mesure des remboursements.

Amortissement indirect : avec cette option, vous ne remboursez pas le prêteur directement. À la place, vous allez verser vos mensualités sur un 3e pilier (3a). Votre montant de dette restera constant durant toute la durée de l’hypothèque, ce qui fait que sa charge ne va pas baisser avec le temps.

Il y a deux avantages qui viennent en contrepartie de cet effort d’épargne constant :

1. Vous pouvez toujours déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts,
2. Les versements que vous réalisez sur votre 3e pilier (3a) réduisent également votre gain imposable avec un potentiel d’économies intéressant

3 étapes pour déterminer combien on peut emprunter 

Maintenant que vous en savez plus sur le fonctionnement des hypothèques et des fonds propres, il vous faut désormais vérifier quel montant vous pouvez emprunter.

Voici les trois étapes pour déterminer le montant que l’on peut emprunter :

1. On détermine le coût total de l’investissement (prix d’achat, travaux, etc.),
2. On détermine combien de fonds propres il faut amener (voir ci-dessus) et quel sera le montant emprunté,
3. On calcule la capacité financière pour vérifier que nos revenus suffisent à absorber le coût de l’emprunt et des charges.

Calcul de la capacité financière :‍

Pour son calcul, la banque ne va pas se baser sur le taux d’intérêt réel de votre futur prêt. Elle va à la place utiliser un taux théorique de 5 %. Cela est fait pour s’assurer que vous ayez bien les moyens de rembourser, même en cas de remontée des taux à hauteur de 5 %

Elle va par ailleurs considérer que vous amortissez chaque année le montant minimal requis et que les frais d’entretien annuels représentent 1 % de la valeur du bien.

Une fois tous ces éléments pris en compte, la charge mensuelle de votre investissement ne doit pas représenter plus de 33 % de vos revenus.

Prenons un exemple pour illustrer :

Sachez également qu'il existe de nombreux calculateurs de prêt pour les particuliers, directement accessible sur internet. Ces outils vous aideront à explorer différentes possibilités de financements. Nous vous recommandons ce calculateur de prêt qui est édité par des experts en conseil et solutions de financement.

Attention erreur : ne vous contentez pas simplement d’aller voir votre banque. Nous vous recommandons fortement de faire appel à un courtier pour vous aider, au minimum, à comparer les différentes offres et les différents taux.

Sur un emprunt de CHF 1’000’000.- obtenir un taux ne serait-ce que 0,5% plus bas grâce à un bon courtier peut vous faire économiser des milliers, voire des dizaines de milliers de francs sur toute la durée de l’hypothèque.