Comment acheteur.ch procède-t-elle pour fournir l’estimation la plus fiable ?

Nous identifions les trois meilleurs agents partenaires pour chaque bien, bien que généralement un ou deux viennent effectuer l'estimation. En les mettant en concurrence, nous réduisons les risques de surévaluation ou de sous-évaluation, ce qui permet d'obtenir une estimation réaliste et alignée sur le marché. De plus, nous réalisons des estimations bancaires pour nous assurer que le prix est facilement finançable par une hypothèque. Cela aide à éviter les mauvaises surprises en fin de processus de vente et garantit une transaction fluide.

Comment fixer le bon prix de vente de mon bien immobilier ?

Le bon prix de vente est déterminé par le marché, et non par les attentes du vendeur ou des opinions personnelles. Les agents performants se basent sur des données issues de modèles d'évaluation, sur les transactions récentes et sur les biens similaires dans la région. Nous proposons une évaluation gratuite sur place avec l'un de nos agents partenaires locaux, qui vous aidera à fixer le bon prix de mise en vente et à élaborer une stratégie adaptée. Nous ne fixons pas le prix de vente définitif, mais le prix de mise en vente, qui représente une estimation du prix auquel votre bien pourrait se vendre. Le prix final dépendra de ce qu’un acheteur est prêt à offrir au moment de la vente. Bien que nous ne puissions pas le prédire, nous fournissons une estimation réaliste sous forme de fourchette. L'objectif du prix affiché est de susciter de l'intérêt et des visites. Nos conseillers se chargent ensuite de mettre en concurrence les acheteurs potentiels pour obtenir les meilleures offres.

Comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier en ligne ?

Tout d’abord, vous renseignez les informations clés de votre bien, telles que le type de bien, l'adresse, le nombre de pièces, de parkings, les surfaces et ses caractéristiques via notre outil en ligne. Ensuite, notre technologie collecte des données à partir de plusieurs sources pour compléter les informations sur votre bien. Nous utilisons différents modèles d’estimation pour calculer sa valeur et vous fournir un premier résultat instantanément. Dans les 24 heures, nous effectuons une analyse complémentaire pour examiner la dynamique du marché, la micro-localisation et le potentiel de développement. Ce résultat est affiné par l’intelligence artificielle et vérifié par un membre de notre équipe. Ce service est sécurisé, gratuit, et sans engagement.

Comment maximiser la diffusion de l’annonce de mon bien ?

Ce sont nos agents partenaires qui se chargent de la diffusion de votre bien. Grâce à leurs accès privilégiés aux principaux portails immobiliers (Immoscout24, Homegate, etc.), ils touchent 99 % des acheteurs potentiels. Ils peuvent également activer leur réseau professionnel pour maximiser l'exposition. En plus des portails, nos partenaires diffusent l’annonce sur leurs réseaux sociaux (Facebook, Instagram, LinkedIn) et peuvent, sur demande, augmenter la visibilité avec un budget supplémentaire. Ils utilisent aussi leur propre base d'acheteurs qualifiés pour s'assurer que votre bien soit vu par les bonnes personnes. Les agents partenaires s’assurent que votre annonce est bien positionnée et suivie sur tous les canaux en ligne pour attirer un maximum d’acheteurs qualifiés.

Comment mon bien sera-t-il mis en valeur pour sa diffusion ?

Nos agents partenaires respectent les plus hauts standards en matière de mise en valeur des biens. Ils utilisent des photos HD, des visites virtuelles 3D si nécessaire, des photos par drone, ainsi que du virtual staging pour permettre aux acheteurs intéressés de se projeter plus facilement dans le bien. En outre, nos partenaires connaissent bien le marché local et les biens comparables, ce qui leur permet de conseiller les propriétaires sur les éléments à mettre en avant pour créer un avantage concurrentiel. Cela aide à attirer davantage d'acheteurs et à maximiser l'intérêt pour votre bien.

Dans quelles régions les services d'acheteur.ch sont-ils disponibles ?

Les services d'acheteur.ch sont disponibles dans toute la Suisse Romande.

Dois-je vendre par moi-même ou travailler avec un professionnel ?

Il existe de nombreux outils en ligne permettant aux propriétaires de gérer eux-mêmes la vente de leur bien. Cependant, plus de 80 % des transactions immobilières sont réalisées par des professionnels pour une bonne raison : le risque de vendre en dessous de la valeur réelle. Cela peut être dû à une mauvaise analyse du marché, une présentation peu soignée (textes et photos amateurs) ou une mauvaise gestion des acheteurs potentiels. Vendre un bien nécessite de l'expérience, ce qui ne s’improvise pas. Obtenir le meilleur prix de vente à l'instant T est souvent suffisant pour compenser la commission d’un agent immobilier. Par exemple, imaginons un appartement estimé à CHF 1'000'000. Si le propriétaire vend seul, il pourrait ne pas défendre correctement ses intérêts et accepter une offre de CHF 950'000, alors qu’un professionnel aurait trouvé l’argumentaire pour ne pas faire de concession. Sur le prix. Les frais d’agence de CHF 30'000 seraient alors déduits par le notaire lors de la vente, laissant CHF 970'000 au vendeur, contre CHF 950'000 s’il avait vendu par lui-même, CHF 20’000 de plus donc.

En quoi l’estimateur d'acheteur.ch est-il différent de ceux des concurrents ?

Notre outil d’estimation se distingue par l’agrégation de nombreuses sources de données, permettant de fournir une estimation aussi précise que possible en fonction du marché au moment de l’estimation. Nous utilisons des analyses bancaires, des études sur l’offre immobilière, les comportements des acquéreurs actifs dans chaque région, et un algorithme interne basé sur l’intelligence artificielle, qui apprend chaque jour de nouvelles données pour améliorer continuellement la précision. De plus, nous ne nous limitons pas à estimer un prix. Nous collectons des informations détaillées sur la dynamique du marché et le potentiel de développement de votre bien. Chaque estimation est ensuite vérifiée par nos experts humains pour garantir un résultat fiable et adapté à votre situation.

Est-ce que acheteur.ch est une agence immobilière ?

Non, acheteur.ch est une plateforme immobilière indépendante et neutre. Nous vous offrons des outils d'analyse et d'estimation immobilière, ainsi que des données exclusives sur le marché immobilier. Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez gratuitement estimer et sans engagement la valeur de votre bien. Nous collaborons avec les meilleurs agents et agences immobilières de chaque région. Si vous souhaitez vendre, nous sélectionnons pour vous les trois agents partenaires les plus adaptés pour vous accompagner et obtenir le meilleur prix.

Est-ce que l’agent partenaire m’accompagne pour la signature chez le notaire ?

Oui, nos partenaires accompagnent nos clients le jour de la signature chez le notaire. Cela permet aux clients d'être rassurés en ayant un conseiller à leurs côtés lors de ce moment crucial. Le partenaire est là pour répondre aux éventuelles questions qui pourraient survenir lors de la lecture de l’acte, en particulier sur des points qui dépassent les compétences du notaire. Ce rendez-vous est aussi l'occasion de fixer une date pour la remise des clés.

L’estimation détaillée qui m’est fournie est-elle facturée ?

Aucuns frais ne sont appliqués pour les propriétaires ayant un projet de vente et souhaitant faire appel à l’un de nos agents partenaires, ni pour les acquéreurs qui veulent se positionner sur un bien avec l’aide de l’un de nos négociateurs. En revanche, les autres estimations sont facturées en fonction de la complexité du bien. Nous pouvons rapidement vous fournir un devis lors d’un simple appel à l’un de nos conseillers.

Mon bien est déjà en vente, pouvez-vous m’aider à le rendre plus attractif ?

Oui, nos agents partenaires peuvent sans problème reprendre un mandat déjà confié ou un bien déjà commercialisé pour affiner la stratégie. Nous commencerons par analyser ensemble pourquoi votre bien manque d'attractivité, cela peut être dû au prix affiché ou à ses caractéristiques. Si le problème vient de la mise en valeur, nous vous proposerons de résilier le mandat actuel et de commercialiser votre propriété en exclusivité avec une nouvelle approche. Nos partenaires pourront réévaluer le prix, améliorer la présentation du bien et activer leur propre base d'acheteurs potentiels.

Pourquoi est-ce que acheteur.ch propose un estimateur en ligne gratuit ?

Chez acheteur.ch, nous croyons que tout propriétaire doit avoir un accès facile et rapide à des informations fiables sur la valeur de son bien immobilier. En proposant un estimateur en ligne gratuit, nous permettons à chacun de mieux comprendre le marché et de prendre des décisions éclairées, sans engagement. Notre objectif est de rendre le processus d’estimation transparent et accessible à tous, tout en vous offrant la possibilité de bénéficier d’un accompagnement personnalisé si vous décidez de vendre.

Puis-je commercialiser mon bien discrètement, sans diffusion ?

La stratégie de diffusion et le niveau de discrétion sont à définir directement avec l'agent partenaire. Il est essentiel de qualifier les acheteurs en amont avant de révéler l'adresse exacte ou de fournir des éléments du dossier. L'agent partenaire peut limiter la diffusion à une base restreinte d'acheteurs, ainsi qu'à celle de acheteur.ch. Cependant, pour obtenir le meilleur prix, il est recommandé de maximiser la concurrence entre acheteurs en diffusant l'annonce à un public plus large et dans un délai court. Une diffusion plus étendue permet d’attirer un maximum d'acheteurs et ainsi d'optimiser le prix de vente.

Puis-je publier mon bien à un prix largement supérieur au marché ?

Non. Pour déterminer le prix probable de votre bien, nos partenaires réalisent une estimation détaillée et vous fournissent un rapport complet avec des explications factuelles. Nous répondons à toutes vos questions lors de cette discussion. Si vos attentes de prix sont nettement supérieures à celles de l'estimation, nous devrons renoncer à collaborer. La transparence fait partie de nos valeurs, et nous tenons à publier des biens de qualité à des prix justes. Cela nous permet de préserver la confiance de nos acheteurs tout en évitant de bloquer la vente de votre propriété.

Quelle procédure administrative m'attend lors de la vente d'un bien immobilier ?

La vente d’un bien immobilier implique plusieurs démarches administratives. Selon le type de bien, la loi exige du vendeur des documents tels qu’un extrait du registre foncier, des plans d’étage ou, en cas de copropriété, des notes d’assemblée générale. Une fois qu’un acheteur est trouvé et que l'offre est acceptée, un acte de transfert de propriété doit être rédigé et signé chez le notaire. La plupart des propriétaires préfèrent confier ces démarches à des professionnels, et cela fait partie des services offerts par nos agents partenaires.

Quelles données personnelles dois-je fournir pour obtenir une estimation ?

Pour recevoir votre estimation, nous vous demandons de fournir un numéro de téléphone valide, qui sera vérifié, ainsi qu'une adresse e-mail.

Quelles sont les méthodes pour estimer le prix de marché de mon bien ?

Une partie de l'estimation peut être réalisée grâce à notre outil en ligne, mais une estimation plus précise et approfondie nécessite l’intervention et la visite d’un professionnel de l’immobilier. Voici les principales méthodes d’estimation : Estimation hédoniste en ligne : Cette méthode compare votre bien à des milliers de transactions historiques pour estimer sa valeur. Elle est particulièrement efficace pour les biens standards avec de nombreuses transactions comparables. Cependant, pour les biens atypiques, cette méthode peut être moins précise en raison de la rareté de biens similaires. Analyse comparative du marché : Cette approche manuelle consiste à analyser les biens actuellement en vente et les transactions récentes. L'agent immobilier, proche du marché, est l'expert idéal pour positionner votre bien par rapport aux autres et vous aider à fixer le bon prix. Évaluation intrinsèque : Aussi appelée "valeur de remplacement", elle se calcule ainsi : Valeur à neuf - Vétusté + Prix du terrain = Valeur intrinsèque. Cette méthode ne prend pas en compte l’offre et la demande et peut être complexe à appliquer en raison de la difficulté à estimer la valeur du terrain. Potentiel de développement : Si votre terrain offre une réserve à bâtir, sa valeur pourrait dépasser celle de la maison existante. Dans ces cas, les promoteurs immobiliers ou acheteurs intéressés par le développement de la parcelle peuvent proposer des offres plus avantageuses. Les experts de RealAdvisor évaluent systématiquement ce potentiel.

Quels sont les frais si je ne mandate pas un partenaire d'acheteur.ch ?

Les estimations détaillées effectuées par nos partenaires sont gratuites pour les propriétaires ayant un projet de vente. Si vous décidez de ne pas mandater l'un de nos partenaires, vous n'aurez aucuns frais à payer. Le choix de ne pas poursuivre avec l'un de nos partenaires est entièrement libre et sans engagement de votre part.

Quels types de biens immobiliers peut-on estimer sur acheteur.ch ?

acheteur.ch peut analyser et estimer tous types de biens immobiliers, y compris les appartements en PPE, les maisons, les villas, les chalets, les maisons multifamiliales, les immeubles de rendement, ainsi que les terrains à bâtir.

Quels types de mandats de vente sont proposés par les partenaires ?

Les partenaires proposent des contrats de vente standards, sans aucune restriction liée à notre intermédiation. Les conditions tarifaires, quant à elles, dépendent de chaque agent partenaire et varient en fonction du type de bien et de sa localisation. Vous aurez donc accès aux différentes options de mandat, avec la flexibilité de choisir celui qui correspond le mieux à vos besoins.

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2 juin 2025

Valeur locative suisse : ce que tout acheteur et vendeur doit savoir

Tout comprendre sur la valeur locative suisse : définition, méthode de calcul, fiscalité et impact pour acheteurs et vendeurs

Qu’est-ce que la valeur locative en Suisse ?

La valeur locative est une notion fiscale propre à la Suisse. Elle représente le loyer théorique qu’un propriétaire percevrait s’il louait son logement. Contrairement à d’autres pays, les propriétaires suisses doivent déclarer cette valeur comme un revenu imposable.

Elle s’applique uniquement à la résidence principale occupée par le propriétaire. Si vous achetez un bien pour l’habiter, vous serez concerné.

Pourquoi la valeur locative vous concerne si vous achetez en Suisse?

Lors d’un achat immobilier, beaucoup de particuliers se concentrent sur le prix d’achat, les frais de notaire ou encore les intérêts hypothécaires. Pourtant, la valeur locative impacte votre fiscalité annuelle, ce qui peut influencer :

votre capacité d’endettement
votre impôt sur le revenu
la rentabilité de votre achat
le choix entre location et achat

Comment est calculée la valeur locative ?

Le calcul n’est pas uniforme en Suisse. Il est défini au niveau cantonal, ce qui explique les grandes disparités. Voici les principaux critères utilisés par les autorités fiscales :

Surface habitable
Année de construction ou de rénovation
Situation géographique (commune, quartier)
État du bien (entretien, équipements)
Vue, ensoleillement, accessibilité

En moyenne, la valeur locative représente 60 à 70 % du loyer du marché.

Exemples de valeur locative selon les cantons (CHF/an)

Canton	Appartement 4.5 pièces (80-100m²)	Maison individuelle (130-160m²)
Vaud	CHF 12’000 à CHF 16’000	CHF 20’000 à CHF 28’000
Genève	CHF 14’000 à CHF 18’000	CHF 24’000 à CHF 35’000
Valais	CHF 8’000 à CHF 12’000	CHF 16’000 à CHF 22’000
Fribourg	CHF 9’000 à CHF 13’000	CHF 18’000 à CHF 24’000
Zurich	CHF 13’000 à CHF 17’000	CHF 23’000 à CHF 30’000

Impact fiscal pour les propriétaires

La valeur locative est ajoutée à vos revenus imposables. Cela signifie :

Une hausse de votre revenu imposable, et donc de votre impôt.
Mais aussi la possibilité de déduire certains éléments :
- Intérêts hypothécaires
- Frais d’entretien du bien
- Travaux de rénovation énergétique

Exemple :

Un propriétaire avec un revenu annuel de CHF 120’000 et une valeur locative de CHF 16’000 sera imposé sur CHF 136’000 (sous déduction des charges admissibles).

Quel est l’impact sur les acheteurs ?

Avant d’acheter, il est essentiel d’intégrer la valeur locative dans votre budget annuel post-achat :

Elle peut faire basculer une simulation hypothécaire en défaveur de l’acheteur
Elle réduit parfois l’attrait fiscal de l’accession à la propriété
En cas de revente, elle peut également impacter le positionnement du prix

💡 Conseil acheteur.ch : faites toujours une simulation fiscale complète avec la valeur locative estimée avant de signer.

Réforme de la valeur locative : ce qui pourrait changer

Un débat national est en cours sur la suppression de la valeur locative. Voici ce qu’il faut retenir :

Le Conseil fédéral a proposé sa suppression pour les résidences principales
Les déductions fiscales pour intérêts et rénovations seraient aussi réduites
Cela pourrait inciter plus de ménages à acheter, notamment les jeunes

Mais à ce jour, aucune réforme n’est entrée en vigueur. Il faut donc encore composer avec cette règle fiscale.

Comment estimer la valeur locative avant achat ?

Voici quelques pistes :

Consultez les portails cantonaux : certains cantons proposent des simulateurs
Faites appel à une agence immobilière locale, partenaire d’acheteur.ch
Demandez à votre banque ou courtier une simulation de charge fiscale

Foire aux questions (FAQ)

Qu’est-ce que la valeur locative ? C’est un revenu fictif imposable correspondant au loyer théorique que pourrait générer un logement si loué.

Est-ce que tous les propriétaires sont concernés ? Oui, tous les propriétaires occupant leur logement principal.

Comment connaître la valeur locative d’un bien avant achat ? En consultant les données fiscales cantonales, ou via une estimation faite par un expert immobilier.

Peut-on déduire des charges liées à la valeur locative ? Oui, notamment les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien.

La valeur locative va-t-elle disparaître ? Une réforme est en discussion mais rien n’est encore voté.

Points à retenir

La valeur locative est une estimation fiscale du revenu locatif que pourrait générer un bien si loué.
Elle a un impact direct sur l’imposition des propriétaires et peut influencer la capacité d’achat.
Elle varie fortement selon le canton, le type de bien, sa localisation et son état général.

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